舞台設定

この講座の12話は、すべて同じ会社・同じ建物・同じ人物で進みます。教科書・問題・動画の例は、原則この設定を使います。

舞台設定（全話共通）— 「私たち」は誰で、何を、誰と契約しているか

この講座の12話は、すべて同じ会社・同じ建物・同じ人物で進む。教科書・問題・動画の例は原則この設定を使う。

項目	設定
会社	株式会社ドアーズ管理（仮）。千葉県船橋市。設立1年目のマンション管理業者（国交大臣登録）
あなた	代表で、管理業務主任者。この会社の唯一の主任者（30組合まで担当できる）
ドアくん	新人スタッフ。資格なし。理事会の同席・現地対応・書類の下書き担当
外注	清掃（週2回）、管理員（平日午前のみ・派遣）、消防設備点検業者、エレベーター保守会社、設備業者（給排水・電気）、駆けつけ（鍵・水漏れ）

項目	設定
名前	ひだまり船橋マンション（分譲マンション）
場所	船橋市、駅徒歩12分
規模	築45年（1981年3月竣工＝旧耐震）、RC造6階建て、24戸（各階4戸、1階は住戸のみ、店舗なし）、エレベーター1基、受水槽＋高置水槽方式、機械式でない平置き駐車場8台、駐輪場、集会室なし（理事会は集会室がないため近くの公民館か理事長宅）
住人	24戸中、所有者居住18戸、賃貸に出している6戸（うち1戸は外国人の賃借人）。所有者の半数が70歳以上。空室1戸（相続で持ち主が未確定）
お金	管理費月15,000円/戸、修繕積立金月12,000円/戸（合計月648,000円、年約778万円）。積立金残高約1,900万円。大規模修繕は2回実施済み（前回は12年前）、次回を検討中
管理の状態	前の管理会社に「更新しない」と言われ、自主管理に戻りかけてうちに相談が来た

登場人物: 理事長佐藤さん（72歳、301号室、任期2年目）、副理事長田中さん（55歳、502号室）、会計担当理事鈴木さん（68歳、203号室）、監事高橋さん（60歳、104号室）。トラブル役: 601号室（上階の漏水の出所）、402号室（滞納3か月）、賃借人の山田さん（105号室、騒音の苦情）。

項目	設定
契約の種類	管理委託契約（国交省「マンション標準管理委託契約書」の書式）。相手は管理組合（法人でない権利能力なき社団、代表は理事長）
委託の範囲	全部委託: 事務管理業務（会計・出納・理事会総会支援・修繕の企画調整）＋管理員業務（派遣）＋清掃業務＋建物・設備管理業務（点検の手配）。うちが元請けで業者に再委託
委託費	月約26万円（事務管理 7.2万＝3,000円×24戸、管理員 8万、清掃 5万、設備点検 5.8万）
お金の預かり	ロ方式: 修繕積立金は最初から組合名義の保管口座、管理費はうち名義の収納口座を経由し翌月末日までに保管口座へ。保管口座の印鑑は理事長
期間	1年、更新は3か月前の申出
契約前後の法定手続	重要事項説明（説明会）→総会決議→契約書交付→引き継ぎ（第1話）

含まれない	理由
賃貸アパート・賃貸マンションの管理（オーナー1人の建物）	それは賃貸住宅管理業（別の法律・別の資格＝賃貸不動産経営管理士）。この講座の対象外
テナントビル・商業ビル	区分所有でないビルはビル管理。管理業務主任者の試験範囲外
部屋の売買・賃貸の仲介	宅建業。うちはやらない（第8話で「重要事項調査報告書」を出す側として少し関わる）
サブリース（借り上げ）	やらない
マンション管理士の業務（組合の顧問・助言）	別資格。うちは「管理会社」として業務を受託する側
組合の代わりに決めること	うちは実行役。決めるのは総会・理事会（第4・5話）
修繕工事の施工	工事は工事会社。うちは企画・相見積・監理の調整まで（第12話）

話	使う場面
1	佐藤理事長からの電話→重説→総会→契約→前管理会社からの引き継ぎ
2	毎月27日の振替、402号室の滞納、ロ方式の口座
3	3月末決算、4月の未収、保険料の按分、什器の購入
4	月1回の理事会（公民館）、鈴木理事の会社への発注＝利益相反
5	6月の通常総会、所在不明の空室1戸、委任状と議決権行使書
6	502号室のバルコニー物置、203号室の配管交換、窓ガラス
7	601号室からの漏水、105号室の騒音、ペット
8	402号室の売却と滞納の承継、空室1戸の相続、105号室の賃借人
9	4月の管理事務報告、主任者証、うちの登録更新
10	旧耐震・受水槽方式・EV1基の点検、外壁のひび
11	年間の法定点検カレンダー
12	3回目の大規模修繕、積立金不足、管理計画認定の申請