大規模修繕
19分56秒この話の舞台
3回目の大規模修繕、積立金不足、管理計画認定の申請
ひだまり船橋マンション（分譲マンション）｜船橋市、駅徒歩12分｜築45年（旧耐震）・RC造6階建て・24戸
到達目標と条件
目標1大規模修繕の流れ（診断→計画→設計→相見積→総会→工事→監理）と各段階の書類を言える。
| 順番 | やること | 書類・条文 |
|---|---|---|
| 1 建物診断 | 外壁打診・給排水内視鏡、建物診断報告書 | |
| 2 修繕委員会 | 理事会と別に修繕委員会設置、計画見直し | |
| 3 設計 | 設計事務所が仕様書・数量書を作成 | |
| 4 相見積 | 3社〜5社へ見積要項書で依頼 | |
| 5 総会決議 | 工事・発注先・予算・借入を議案書で決定 | |
| 6 着工〜監理 | 工事監理は設計事務所か管理会社が担当 |
ひっかけ: 工事監理を施工会社任せにしてはいけない
くわしく（7項目）
- 準備は着工の12〜18か月前から始める（工事自体は3〜4か月、その前の合意形成に1年以上）。
- 段階1 建物診断：専門業者に依頼し、外壁の打診・屋上防水の状態・給排水管の内視鏡調査などを行い、建物診断報告書を受け取る。
- 段階2 長期修繕計画の見直し・修繕委員会：理事会とは別に、総会で工事を検討する修繕委員会を設ける。
- 段階3 設計：設計事務所がどこをどの材料でどれだけ直すかを仕様書・数量書にする。
- 段階4 相見積：3社から5社に、見積要項書という同一条件の書面を渡して見積りを取る。
- 段階5 総会決議：工事内容・発注先・予算・借入れまで一度の総会で決める。議案書に設計図書・見積比較表を添える。
- 段階6 着工〜工事監理〜竣工検査〜アフター点検：工事監理は設計事務所か管理会社が担い、施工会社任せにしてはいけない。
目標2長期修繕計画（30年以上・大規模修繕2回以上・5年程度ごとに見直し）と修繕積立金（均等積立方式が基本・目安額・段階増額の0.6/1.1）のガイドラインを言える。
| 項目 | 答え | 根拠 |
|---|---|---|
| 計画期間 | 30年以上かつ大規模修繕2回以上 | |
| 見直し周期 | 5年程度ごと、見直し自体は1〜2年 | |
| 修繕周期 | 大規模修繕は一般に12〜15年程度 | ガイドラインコメント |
| 積立方式 | 均等積立方式が基本 | |
| 段階増額の幅 | 初期0.6倍以上、最終1.1倍以内 | |
| 平均額の分母 | 総専有床面積で割る(建築延床面積と混同注意) | |
| 目安額 | 20F未満235-430円、以上240-410円 |
ひっかけ: 計画期間30年を25年にすり替える出題が多い
くわしく（6項目）
- 計画期間は30年以上、かつ大規模修繕工事が2回以上含まれる期間以上。両方を満たす必要がある（「25年以上」は誤りの定番）。
- 5年程度ごとに調査・診断を行い、その結果に基づいて見直す。見直し自体にはおおむね1〜2年かかる。
- 大規模修繕工事の周期は一般的に12〜15年程度（ガイドラインコメント）。
- 積立方式は均等積立方式が基本。段階増額積立方式を採る場合、初期額は基準額の0.6倍以上、最終額は1.1倍以内。
- 積立金の平均額はZ＝（残高＋総額＋繰入額）÷総専有床面積÷計画期間（月）で求める。建築延床面積は目安表の面積区分を選ぶために使う（総専有床面積と取り違えない）。
- 目安額（機械式駐車場分を除く）は20階未満で面積区分ごとに235〜430円、20階以上で240〜410円（円/㎡・月）。目安の幅に収まっていなくても直ちに不適切とはいえない。
目標3修繕の決議要件（管理か変更か）、積立金不足時の借入れ、管理計画認定制度を条文から言える。
| 論点 | 決議要件・基準 | 根拠 |
|---|---|---|
| 計画修繕(管理) | 普通決議(18条) | 区分所有法18条 |
| 著しい変更 | 定足数+出席者各4分の3以上 | 区分所有法17条 |
| 瑕疵除去等 | 3分の2(17条5項) | 区分所有法17条5項 |
| 建替え等 | 5分の4(5事由該当で4分の3) | 区分所有法62条等 |
| 積立金借入 | 総会普通決議(48条十号) | 標準管理規約48条 |
| 認定申請/更新 | 5条の13で申請、5年ごとに更新 | 適正化法5条の13等 |
| 認定基準 | 計画7年以内作成、監事等設置、集会年1回以上 | 適正化法5条の14 |
ひっかけ: 決議要件(普通・4分の3・3分の2・5分の4)を混同しない
くわしく（6項目）
- 18条の管理（原状回復の計画修繕）は普通決議。17条の著しい変更は定足数＋出席者の各4分の3以上（規約で2分の1を超える割合まで引下げ可）。
- 共用部分の瑕疵除去・バリアフリー化に必要な変更は17条5項により3分の2。
- 建替え（62条）、建物更新・建物敷地売却・建物取壊し敷地売却・取壊し（64条の5〜8、新設）はいずれも各5分の4以上。62条2項の5事由に該当すれば4分の3に軽減。
- 積立金の借入れ・取崩しは標準管理規約48条十号により総会の普通決議。償還への充当は28条3項、管理費との区分経理は28条4項。
- 管理計画認定は5条の13で申請、5条の14で基準、5条の16で5年ごとに更新。5条の3〜5条の12はマンション管理適正化支援法人の規定で認定制度ではない。
- 認定基準は、長期修繕計画が申請日以前7年以内に作成・変更され計画期間30年以上・大規模修繕2回以上、管理者等及び監事の設置、集会年1回以上、名簿年1回以上更新、規約に緊急時の立入り等3項目の定め、など。
覚える数字と条文
| 数字・条文 | 内容 |
|---|---|
| 長期修繕計画は30年以上・大規模修繕2回以上・5年程度ごとに見直し。 | |
| 段階増額積立方式は初期額が基準額の0.6倍以上、最終額が1.1倍以内。 | |
| 管理計画認定は長期修繕計画が7年以内に作成・変更、認定自体は5年ごとに更新。 | |
| 決議は著しい変更が4分の3、瑕疵除去・バリアフリー化が3分の2、建替え・建物更新・敷地売却・取壊しが5分の4（5事由該当で4分の3）。 |
実務の流れ
ひっかけ一覧
- 計画期間「30年」を「25年」に、認定基準の「7年以内」を「10年以内」に、段階増額の「0.6倍・1.1倍」の位置を入れ替える数字のすり替え。
- 「推定修繕工事」と「計画修繕工事」の定義の入れ替え。修繕積立金は計画修繕工事に充当。
- 目安額の幅に収まっていないからといって「直ちに不適切」とはいえない。
- 積立金平均額を割るのは総専有床面積、目安表の行を選ぶのは建築延床面積という面積の取り違え。
- 管理費（27条）と修繕積立金（28条1項）の使途の振り分け。日常の補修・保険料・備品購入は管理費。
- 通常の計画修繕は普通決議、著しい変更は4分の3、瑕疵除去・バリアフリー化は3分の2、建替え・建物更新・敷地売却・取壊しは5分の4という決議要件の混同。
- 管理計画認定の旧条番号「5条の3〜5条の12」はマンション管理適正化支援法人の規定で、認定制度ではない。
- 認定管理計画に従っていなくても、いきなり取消しはできない。まず改善命令、それに違反して初めて取消し。
- 都道府県等の助言・指導、認定の申請は、条文上は「することができる」であって義務ではない。
- 収支決算の管理費の余剰は翌年度の管理費に充当するのが原則で、修繕積立金へは回さない。
到達目標（教科書）
目標1大規模修繕の流れ（診断→計画→設計→相見積→総会→工事→監理）と各段階の書類を言える。
| 順番 | やること | 書類・条文 |
|---|---|---|
| 1 建物診断 | 外壁打診・給排水内視鏡、建物診断報告書 | |
| 2 修繕委員会 | 理事会と別に修繕委員会設置、計画見直し | |
| 3 設計 | 設計事務所が仕様書・数量書を作成 | |
| 4 相見積 | 3社〜5社へ見積要項書で依頼 | |
| 5 総会決議 | 工事・発注先・予算・借入を議案書で決定 | |
| 6 着工〜監理 | 工事監理は設計事務所か管理会社が担当 |
ひっかけ: 工事監理を施工会社任せにしてはいけない
- 準備は着工の12〜18か月前から始める（工事自体は3〜4か月、その前の合意形成に1年以上）。
- 段階1 建物診断：専門業者に依頼し、外壁の打診・屋上防水の状態・給排水管の内視鏡調査などを行い、建物診断報告書を受け取る。
- 段階2 長期修繕計画の見直し・修繕委員会：理事会とは別に、総会で工事を検討する修繕委員会を設ける。
- 段階3 設計：設計事務所がどこをどの材料でどれだけ直すかを仕様書・数量書にする。
- 段階4 相見積：3社から5社に、見積要項書という同一条件の書面を渡して見積りを取る。
- 段階5 総会決議：工事内容・発注先・予算・借入れまで一度の総会で決める。議案書に設計図書・見積比較表を添える。
- 段階6 着工〜工事監理〜竣工検査〜アフター点検：工事監理は設計事務所か管理会社が担い、施工会社任せにしてはいけない。
目標2長期修繕計画（30年以上・大規模修繕2回以上・5年程度ごとに見直し）と修繕積立金（均等積立方式が基本・目安額・段階増額の0.6/1.1）のガイドラインを言える。
| 項目 | 答え | 根拠 |
|---|---|---|
| 計画期間 | 30年以上かつ大規模修繕2回以上 | |
| 見直し周期 | 5年程度ごと、見直し自体は1〜2年 | |
| 修繕周期 | 大規模修繕は一般に12〜15年程度 | ガイドラインコメント |
| 積立方式 | 均等積立方式が基本 | |
| 段階増額の幅 | 初期0.6倍以上、最終1.1倍以内 | |
| 平均額の分母 | 総専有床面積で割る(建築延床面積と混同注意) | |
| 目安額 | 20F未満235-430円、以上240-410円 |
ひっかけ: 計画期間30年を25年にすり替える出題が多い
- 計画期間は30年以上、かつ大規模修繕工事が2回以上含まれる期間以上。両方を満たす必要がある（「25年以上」は誤りの定番）。
- 5年程度ごとに調査・診断を行い、その結果に基づいて見直す。見直し自体にはおおむね1〜2年かかる。
- 大規模修繕工事の周期は一般的に12〜15年程度（ガイドラインコメント）。
- 積立方式は均等積立方式が基本。段階増額積立方式を採る場合、初期額は基準額の0.6倍以上、最終額は1.1倍以内。
- 積立金の平均額はZ＝（残高＋総額＋繰入額）÷総専有床面積÷計画期間（月）で求める。建築延床面積は目安表の面積区分を選ぶために使う（総専有床面積と取り違えない）。
- 目安額（機械式駐車場分を除く）は20階未満で面積区分ごとに235〜430円、20階以上で240〜410円（円/㎡・月）。目安の幅に収まっていなくても直ちに不適切とはいえない。
目標3修繕の決議要件（管理か変更か）、積立金不足時の借入れ、管理計画認定制度を条文から言える。
| 論点 | 決議要件・基準 | 根拠 |
|---|---|---|
| 計画修繕(管理) | 普通決議(18条) | 区分所有法18条 |
| 著しい変更 | 定足数+出席者各4分の3以上 | 区分所有法17条 |
| 瑕疵除去等 | 3分の2(17条5項) | 区分所有法17条5項 |
| 建替え等 | 5分の4(5事由該当で4分の3) | 区分所有法62条等 |
| 積立金借入 | 総会普通決議(48条十号) | 標準管理規約48条 |
| 認定申請/更新 | 5条の13で申請、5年ごとに更新 | 適正化法5条の13等 |
| 認定基準 | 計画7年以内作成、監事等設置、集会年1回以上 | 適正化法5条の14 |
ひっかけ: 決議要件(普通・4分の3・3分の2・5分の4)を混同しない
- 18条の管理（原状回復の計画修繕）は普通決議。17条の著しい変更は定足数＋出席者の各4分の3以上（規約で2分の1を超える割合まで引下げ可）。
- 共用部分の瑕疵除去・バリアフリー化に必要な変更は17条5項により3分の2。
- 建替え（62条）、建物更新・建物敷地売却・建物取壊し敷地売却・取壊し（64条の5〜8、新設）はいずれも各5分の4以上。62条2項の5事由に該当すれば4分の3に軽減。
- 積立金の借入れ・取崩しは標準管理規約48条十号により総会の普通決議。償還への充当は28条3項、管理費との区分経理は28条4項。
- 管理計画認定は5条の13で申請、5条の14で基準、5条の16で5年ごとに更新。5条の3〜5条の12はマンション管理適正化支援法人の規定で認定制度ではない。
- 認定基準は、長期修繕計画が申請日以前7年以内に作成・変更され計画期間30年以上・大規模修繕2回以上、管理者等及び監事の設置、集会年1回以上、名簿年1回以上更新、規約に緊急時の立入り等3項目の定め、など。
次の記述のうち、長期修繕計画作成ガイドラインによれば、最も不適切なものはどれか。
正解: 1. 計画期間を25年以上かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上としている。
ガイドラインの計画期間は「30年以上で、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上」。25年では足りない。2〜4は原文どおりで正しい。
会計等に関する理事長の次の説明のうち、標準管理規約（単棟型）によれば、不適切なものはいくつあるか。 ア 大規模修繕工事に必要な費用の借入は、総会の普通決議により行うことができますし、その償還は、積み立てられた修繕積立金を充てることができます。 イ 管理費に余剰が生じた場合には、その余剰は修繕積立金に充当します。 ウ 修繕積立金については、管理費とは区分して経理しなければなりません。 エ 駐車場使用料を管理費及び修繕積立金とは区分して経理をするためには、管理規約の改正が必要です。
正解: 1. 一つ
イが誤り。管理費の余剰は翌年度の管理費に充当するのであって修繕積立金には回さない（61条1項）。ア・ウ・エは正しい。
区分所有法17条1項の「4分の3」は、規約で定めれば2分の1ちょうどまで引き下げることができる。
正解: 2. ×
引下げは「2分の1を超える割合」に限られ、2分の1ちょうどまでは引き下げられない。
次の記述のうち、マンション管理適正化法によれば、不適切なものはいくつあるか。 ア 国土交通大臣は、住生活基本法第15条第1項に規定する全国計画との調和が保たれたマンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針を定めなければならない。 イ 都道府県等は、あらかじめマンション管理適正化推進計画を作成したうえで、管理組合の管理者等に対し、マンションの管理の適正化を図るために必要な助言及び指導をしなければならない。 ウ 管理組合の管理者等は、国土交通省令で定めるところにより、当該管理組合による管理計画を作成し、計画作成都道府県知事等の認定を申請することができる。 エ 計画作成都道府県知事等は、認定管理者等が認定管理計画に従って管理計画認定マンションの管理を行っていないと認めるときは、直ちに、当該認定管理計画の認定を取り消すことができる。
正解: 2. 二つ
イ・エが誤り。助言・指導は「することができる」であり義務ではない。取消しもいきなりはできず、まず改善命令が必要。
大規模修繕工事の準備は、一般に着工の12〜18か月前から始める。
正解: 1. ○
診断から総会決議までの合意形成に12〜18か月を要する。
ある管理組合は、長期修繕計画を5年前に作成し、計画期間28年・大規模修繕1回を予定している。管理計画認定の申請にあたって、この管理組合に不足している点はどれか。
正解: 1. 計画期間が30年に満たず、大規模修繕の予定回数も2回に満たない。
認定基準は計画期間30年以上・大規模修繕2回以上を求めており、この計画は両方とも届いていない。作成時期（5年前）は7年以内の基準を満たす。
次の記述のうち、長期修繕計画作成ガイドラインによれば、不適切なものはいくつあるか。 ア 計画修繕工事の実施の要否、内容等は、事前に調査・診断を行い、その結果に基づいて判断する。 イ 長期修繕計画は、将来実施する計画修繕工事の内容、時期、費用等を確定するものではなく、一定期間（5年程度）ごとに見直すことを前提としている。 ウ 推定修繕工事は、建物及び設備の性能・機能を新築時と同等水準に維持、回復させる修繕工事を基本とする。 エ 推定修繕工事の内容の設定、概算の費用の算出は、新築マンションの場合、設計図書、工事請負契約書による請負代金内訳書及び数量計算書等を参考にして行う。
正解: 4. なし
ア〜エはいずれもガイドラインの原文どおりで適切。イの「5年程度ごとの見直し」はこの単元で繰り返し問われる数字。
修繕積立金ガイドラインの「段階増額積立方式における適切な引上げの考え方」について、A=最高額、B=平均額、C=最低額とするとき、具体的な計算方法として最も適切なものはどれか。
正解: 2. 0.6×B≦C かつ 1.1×B≧A
原文は0.6×D≦E かつ 1.1×D≧F（D=平均、E=最低、F=最高）。初期額（最低額）は基準額の0.6倍以上、最終額（最高額）は1.1倍以内、と読み替える。
建替え決議を会議の目的とする集会を招集するとき、区分所有法62条6項によれば、通知はいつまでに発しなければならないか。
正解: 3. 会日の少なくとも2か月前
62条6項は、会日より少なくとも2月前に通知を発しなければならないとする（規約で伸長可）。
次の記述のうち、管理計画の認定の基準として、最も不適切なものはどれか。
正解: 4. 長期修繕計画の作成または見直しが10年以内に行われていること
正しくは7年以内（施行規則1条の10一号）。1〜3は認定基準として正しい。
管理計画認定を受けたマンションがマンション共用部分リフォーム融資を利用する場合、全期間にわたり年0.20%の金利引下げを受けられる。
正解: 1. ○
全期間年▲0.20%の金利引下げというインセンティブがある。
ある管理組合は、集会を年1回開催し、管理者等及び監事も置かれ、区分所有者名簿・居住者名簿も年1回更新しているが、規約に緊急時等の専有部分への立入りについての定めを置いていない。管理計画認定の基準を満たすか。
正解: 2. 満たさない（規約に緊急時の立入り等3項目の定めが必要）
施行規則1条の11四号は、規約に緊急時の立入り等3項目の定めがあることを基準とする。これを欠くと基準を満たさない。
用語の定義に関する次の記述のうち、長期修繕計画作成ガイドラインによれば、適切なものはいくつあるか。 ア 推定修繕工事とは、長期修繕計画において、計画期間内に見込まれる修繕工事（補修工事（経常的に行う補修工事を除く。）を含む。）及び改修工事をいう。 イ 計画修繕工事とは、長期修繕計画に基づいて計画的に実施する修繕工事及び改修工事をいう。 ウ 大規模修繕工事とは、建物の全体又は複数の部位について行う大規模な計画修繕工事（全面的な外壁塗装等を伴う工事）をいう。 エ 推定修繕工事費とは、推定修繕工事に要する概算の費用をいう。
正解: 4. 四つ
ア〜エはいずれも用語の定義の原文と一致し、すべて適切。修繕積立金は「推定修繕工事」ではなく「計画修繕工事」に要する費用に充当する積立金である点が入れ替えのひっかけになりやすい。
次の記述のうち、標準管理規約（単棟型）によれば、修繕積立金を取り崩して充当することができるものとして最も適切なものはどれか。
正解: 1. 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に要する経費に充当する場合
28条1項四号により、建替え等（マンション再生等）に係る合意形成に必要となる事項の調査は修繕積立金から充当できる。他は管理費（27条）の使途。
建替え決議を会議の目的とする集会では、区分所有法62条8項により、会日の少なくとも2週間前までに説明会を開催しなければならない。
正解: 2. ×
正しくは会日より少なくとも1月前までに説明会を開催しなければならない。
修繕積立金の額の目安を確認する場合の、計画期間全体における修繕積立金の専有面積当たりの月額単価の算出方法として、修繕積立金ガイドラインによれば最も適切なものはどれか（機械式駐車場分は考慮しない）。a=期首残高、b=計画期間の総額、c=専用使用料等からの繰入額総額、d=建築延床面積、e=総専有床面積、f=計画期間（月）、g=平均額とする。
正解: 4. g＝（a＋b＋c）÷e÷f
正しい式はZ＝（A＋B＋C）÷X÷Y。Cを落とす選択肢、割る面積を建築延床面積にする選択肢は誤り。正しく割るのは総専有床面積。
次の記述のうち、修繕積立金ガイドラインによれば、最も不適切なものはどれか。
正解: 3. 修繕積立金ガイドラインで示している「修繕積立金の額の目安」は、事例調査から導き出したものであり、修繕積立金の額がこの幅に収まっていなければ、直ちに不適切な水準の額といえる。
目安は事例調査から導き出した「目安」であり、幅に収まっていないからといって直ちに不適切と判断されるわけではない。
大規模修繕工事のうち、外壁塗装・屋上防水・給排水管の更新など、建物を原状回復させることを目的とする工事の決議要件として正しいものはどれか。
正解: 1. 集会（総会）の普通決議
原状回復にとどまる計画修繕は「著しい変更」にあたらず18条の管理として扱われ、普通決議（規約47条2項）で決する。
高齢者の移動上の負担を軽減するためのスロープ設置など、バリアフリー化に必要な共用部分の変更の決議要件として、区分所有法17条5項によれば正しいものはどれか。
正解: 2. 出席した区分所有者及びその議決権の各3分の2以上
17条5項により、瑕疵除去・バリアフリー化のための変更は「4分の3」が「3分の2」に読み替えられる。
区分所有法64条の6（建物敷地売却決議）の決議要件の母数に含まれないものはどれか。
正解: 4. 専有部分の床面積の割合
64条の6は区分所有者、議決権及び敷地利用権の持分の価格の各5分の4以上とする。専有部分の床面積割合という独立の母数は存在しない。
次の工事とその決議要件の組み合わせのうち、誤っているものはどれか。
正解: 3. 手すりの設置（バリアフリー化に該当するもの）――出席者の各4分の3以上（17条）
バリアフリー化のための変更は17条5項により3分の2であり、4分の3ではない。
管理計画認定の更新の申請は、施行規則1条の13によれば、有効期間満了の日から6か月以内に行わなければならない。
正解: 2. ×
正しくは有効期間満了の日前6か月以内。満了後ではなく満了前の期間内に申請する。
管理計画認定を受けたマンションの区分所有者等が利用できるメリットとして、最も不適切なものはどれか。
正解: 3. 認定を受けたマンションはすべて固定資産税が一律に免除される。
固定資産税は一律免除ではなく、長寿命化促進税制による一部減額（条例で定める割合、期限あり）にとどまる。
管理計画認定制度に関する記述として、最も適切なものはどれか。
正解: 2. 令和7年10月末時点の認定実績は3,060件である。
認定は義務ではなく、管理者等の設置は基準の一つ。金利優遇は認定が条件。令和7年10月末時点の認定実績は3,060件と公表されている。
補足: design.md にあった「認定取得割合を3%から20%へ」という数値目標は一次情報で確認できなかったため採用していない。
責任施工方式は、施工会社が調査・設計から施工までを一貫して行うため、第三者による工事内容のチェック機能が設計監理方式に比べて弱くなりやすい。
正解: 1. ○
設計と施工が同一会社に集中するため、客観的なチェック体制を組みにくい。
大規模修繕工事において、工事監理を担うのは誰か。
正解: 2. 設計事務所又は管理会社
施工会社とは別の目でチェックするため、設計事務所か管理会社が工事監理を担う。
修繕積立金の不足を補うために管理組合が借入れを行う場合の決議要件として、標準管理規約によれば正しいものはどれか。
正解: 1. 総会の普通決議（48条十号）
48条十号により、資金の借入れ及び修繕積立金の取崩しは総会の普通決議事項とされている。
ある管理組合が、階段への手すりの設置（バリアフリー化に該当するもの）と、性能維持の範囲にとどまるエレベーターの更新工事を、同じ総会に諮ろうとしている。決議の進め方として最も適切なものはどれか。
正解: 2. 手すりの設置は出席者の各3分の2以上、エレベーターの更新は普通決議と、それぞれの決議要件に従って諮る必要がある。
手すりの設置は17条5項で3分の2、性能維持のエレベーター更新は18条の管理で普通決議。議案ごとに要件が異なる。
既存マンションの長期修繕計画について、長期修繕計画作成ガイドライン（令和6年6月7日改訂）による計画期間として正しいものはどれか。
正解: 3. 新築・既存を問わず、30年以上、かつ大規模修繕工事が2回以上含まれる期間以上とする。
現行版は新築・既存の区別なく「30年以上、かつ大規模修繕工事が2回以上含まれる期間以上」。以前は既存を25年以上としていた時期があったが現行の基準ではない。
長期修繕計画作成ガイドラインによれば、計画期間は「30年以上」という年数の条件を満たしていれば、大規模修繕工事の実施回数は問われない。
正解: 2. ×
「30年以上」と「大規模修繕工事が2回以上含まれる期間以上」は両方を満たす必要がある。
長期修繕計画の見直しに要する期間の目安として、長期修繕計画作成ガイドラインが示しているものはどれか。
正解: 2. おおむね1〜2年
見直しには一定の期間（おおむね1〜2年）を要するとされ、見直し自体も計画的に行う必要がある。「5年程度ごとに見直す」周期と、見直し作業に要する「1〜2年」を混同しないこと。
長期修繕計画作成ガイドラインのコメントによれば、大規模修繕工事の周期は一般的に12〜15年程度とされている。
正解: 1. ○
ガイドラインコメントに、大規模修繕工事の周期は一般的に12〜15年程度とする記述がある。
修繕積立金ガイドラインの算出式で、計画期間全体における修繕積立金の平均額を求める際に分母となる面積として正しいものはどれか。
正解: 2. マンションの総専有床面積
平均額は総専有床面積で割って求める。建築延床面積は目安表の面積区分を選ぶために使うものであり、算出式には使わない。
計画期間30年（360か月）、期首残高2,000万円、計画期間全体で集める総額3億円、専用使用料等からの繰入額総額1,000万円、総専有床面積2,000㎡のとき、修繕積立金ガイドラインの算出式による計画期間全体の平均額（円/㎡・月、円未満切り捨て）はどれか。
正解: 3. 458円
（2,000万+3億+1,000万）＝3億3,000万円。÷2,000㎡＝165,000円/㎡（30年間）。÷360か月＝458.33…円で、円未満切り捨て458円。
修繕積立金の二つの積立方式に関する次の記述のうち、修繕積立金ガイドラインによれば、最も不適切なものはどれか。
正解: 4. 段階増額積立方式は、将来の増額が決まっているため、修繕積立金が不足することはない。
段階増額積立方式は、区分所有者間の合意形成ができず計画どおりに増額できないことで積立金が不足する場合があるとされている。「不足することはない」は誤り。
段階増額積立方式で、均等積立方式にした場合の月額（基準額）が㎡あたり300円、計画期間中の最低額が180円、最高額が330円であった。修繕積立金ガイドラインの「適切な引上げの考え方」に照らして、この計画をどう評価すべきか。
正解: 1. 最低額・最高額とも基準を満たしており、適切な引上げの範囲内である。
基準額300円の0.6倍=180円、1.1倍=330円。最低額180円は0.6倍以上、最高額330円は1.1倍以内をちょうど満たす。境界値でも条件を満たす。
修繕積立金ガイドラインによれば、段階増額積立方式は将来の増額額があらかじめ決まっているため、区分所有者間の合意形成の失敗によって修繕積立金が不足することはない。
正解: 2. ×
段階増額積立方式は、計画どおりに増額しようとする際に合意形成ができず、積立金が不足する場合があるとガイドラインは注意している。
20階未満、建築延床面積8,000㎡のマンションにおける修繕積立金の額の目安（平均値、機械式駐車場分を除く）として、修繕積立金ガイドラインによれば正しいものはどれか。
正解: 2. 252円/㎡・月
5,000㎡以上10,000㎡未満の平均値は252円。335円は5,000㎡未満、271円は10,000〜20,000㎡未満、338円は20階以上の平均値。
総専有床面積2,000㎡のマンションに、2段（ピット1段）昇降式の機械式駐車場（1台あたり月額修繕工事費6,450円）が3台ある。修繕積立金ガイドラインの計算方法による加算額（円/㎡・月、小数第2位を四捨五入）として正しいものはどれか。
正解: 3. 約9.7円
加算額＝6,450円×3台÷2,000㎡＝9.675円/㎡・月で、四捨五入すると約9.7円。
長期修繕計画作成ガイドラインに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
正解: 3. 修繕積立基金又は一時金の負担がある場合は、これらを修繕積立金会計とは区分して管理する。
修繕積立基金・一時金は、修繕積立金会計とは区分するのではなく「修繕積立金会計に繰り入れます」とされている。
標準管理規約によれば、管理組合が住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資を利用する際に必要となる保証料は、「修繕積立金の管理及び運用」に要する費用として取り崩しの対象に含まれる。
正解: 1. ○
28条関係コメント④は、機構融資利用時の保証料を「修繕積立金の管理及び運用」に要する費用に含むとしている。
区分所有法上、共用部分の保存行為は、集会の決議を経なければ各区分所有者が単独で行うことができない。
正解: 2. ×
18条1項ただし書により、保存行為は各共有者が単独で行うことができる。
マンション標準管理規約（単棟型）で、大規模修繕工事（計画修繕）の決議要件を定めているのはどの条項か。
正解: 1. 47条2項（普通決議）
計画修繕は18条の管理にあたるため、47条3項以下の特別決議の列挙には入らず47条2項の普通決議で決する。
集会室を新設するための増築のように、共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴う工事の決議要件として、区分所有法17条1項によれば正しいものはどれか。
正解: 2. 出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上
17条1項は、定足数を満たしたうえで出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数による決議とする。
区分所有法17条1項の決議を行う集会では、区分所有者及び議決権の各過半数の出席という定足数を満たす必要がある。
正解: 1. ○
17条1項は区分所有者の過半数の者であって議決権の過半数を有するものが出席することを求めている。
共用部分の変更が特定の専有部分の使用に特別の影響を及ぼすときに、区分所有法17条2項が必要としているものはどれか。
正解: 1. その専有部分の所有者の承諾
17条2項は、特別の影響を及ぼすときはその専有部分の所有者の承諾を得なければならないとする。
共用部分の設置又は保存の瑕疵を除去するために必要な変更工事は、区分所有法上、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の決議によらなければならない。
正解: 2. ×
17条5項により3分の2に読み替えられる。4分の3ではない。
マンション標準管理規約（単棟型）で、共用部分の瑕疵除去・バリアフリー化のための変更に係る決議（3分の2決議）を新設した条項はどれか。
正解: 2. 47条4項
令和7年改正で新設された47条4項が、瑕疵除去・バリアフリー化のための変更等を3分の2決議とする。
区分所有法62条1項が定める建替え決議の原則の議決要件はどれか。
正解: 3. 区分所有者及び議決権の各5分の4以上
62条1項は区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数とする。出席者ベースではなく総数を母数とする点が他の決議と異なる。
区分所有法62条2項は、外壁、外装材その他これらに類する建物の部分が剝離し、落下することにより周辺に危害を生ずるおそれがある場合を、建替え決議の要件を5分の4から4分の3に緩和する事由の一つとして定めている。
正解: 1. ○
62条2項の5事由の一つに、外壁等の剝離・落下のおそれが挙げられている。
建替え決議を目的とする集会の招集通知に記載しなければならない事項として、区分所有法62条7項に定められていないものはどれか。
正解: 4. 建物の敷地の売却の相手方となるべき者の氏名又は名称
4は建物敷地売却決議・建物取壊し敷地売却決議で定めるべき事項であり、建替え決議の通知事項ではない。
区分所有法64条の8（取壊し決議）は、62条2項各号の事由に該当する場合であっても、常に区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数によらなければならない。
正解: 2. ×
64条の8第3項は62条（1項・4項を除く）を準用しており、62条2項の5事由に該当すれば4分の3に軽減される。
2026年4月1日施行の区分所有法改正で新設された決議のうち、「建物を取り壊し、かつ、建物の敷地を売却する旨」の決議はどれか。
正解: 3. 建物取壊し敷地売却決議（64条の7）
64条の7が「建物を取り壊し、かつ、建物の敷地を売却する旨」の決議を建物取壊し敷地売却決議として新設した。
次の5つの工事のうち、決議要件が他と異なるものはどれか。
正解: 4. 集会室を店舗に用途変更する工事
1・2・3・5は性能・機能の維持にとどまり18条の管理（普通決議）。4は効用の著しい変更にあたり17条の変更（特別決議）。
マンション管理適正化法上、管理計画の認定を行う主体はどれか。
正解: 3. マンション管理適正化推進計画を作成した都道府県等の長（計画作成都道府県知事等）
5条の13第1項により、認定は計画作成都道府県知事等が行う。
マンション管理適正化法施行規則1条の11によれば、管理計画認定の基準として、集会が年2回以上開催されていることが求められる。
正解: 2. ×
正しくは年一回以上。
マンション管理適正化法施行規則1条の10・1条の11が定める管理計画認定の基準に含まれないものはどれか。
正解: 3. 修繕積立金の残高が管理費の年間予算額を上回っていること
そのような基準は存在しない。1・2・4は施行規則1条の11の基準。
マンション管理適正化法5条の16によれば、管理計画認定の有効期間はどれか（有効期間が経過すると更新を受けなければ効力を失う）。
正解: 2. 5年
5条の16は5年ごとの更新を求める。「7年」は長期修繕計画の作成・変更の期限であり別の数字。
管理計画認定を受けたマンションが住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資を利用する場合、金利引下げ幅は全期間にわたり年0.20%である。
正解: 1. ○
全期間年▲0.20%の金利引下げが受けられる。
大規模修繕工事の相見積に際して、参加する各社に同一の条件で配布し、金額の比較を可能にするための書面はどれか。
正解: 2. 見積要項書
見積要項書により材料・数量・工期の前提を揃えることで、各社の金額を比較できるようにする。
設計事務所が工事の設計と工事監理を行い、施工そのものは別の建設会社が担当する方式を何というか。
正解: 2. 設計監理方式
設計と施工を分離し、設計者が別の立場からチェックする方式を設計監理方式という。
工事監理は施工会社に任せてもよく、発注者側で別途工事監理者を置く必要は特にない。
正解: 2. ×
施工会社に一任すると客観的なチェックが働かなくなるため、施工会社任せにしてはならない。
住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資の借主となるのは誰か。
正解: 2. 管理組合
借主は管理組合であり、返済原資には修繕積立金を充てることができる。
修繕積立金が不足する場合に管理組合が取り得る手段として、最も適切でないものはどれか。
正解: 4. 管理費会計の残高を、決議を経ずにそのまま流用する
管理費と修繕積立金は区分経理が必要で、決議を経ない流用はできない。
エレベーターを新しい機種に更新する工事が、従来の性能・機能を維持する範囲にとどまる場合、区分所有法上は18条の管理として扱われる。
正解: 1. ○
性能維持の範囲の更新は著しい変更にあたらず18条の管理となる。
マンションの管理組合Ａが、施工会社Ｂとの間で締結したリフォーム工事の請負契約に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、適切なものはいくつあるか。アＡは、Ｂとの別段の合意がない限り、Ｂに対し、仕事に着手した時に報酬の全額を支払わなければならない。イＡは、仕事が完成した後でも、Ｂに生じた損害を賠償して請負契約を解除することができる。ウＢの行ったリフォーム工事に契約不適合がある場合、Ａは、その不適合を知った時から1年以内にその旨をＢに対して通知しなければ、履行の追完の請求をすることができない。エ請負契約が仕事の完成前に解除された場合であっても、Ｂが既にしたリフォーム工事によってＡが利益を受けるときは、Ｂは、Ａが受ける利益の割合に応じて報酬を請求することができる。
正解: 2. 二つ
民法641条は仕事の完成「前」に限り注文者の任意解除権を認めており、完成後の解除は認められない（イは誤り）。633条により報酬支払は仕事の完成・引渡しと同時履行が原則で、着手時の全額前払いは誤り（アは誤り）。637条（契約不適合を知った時から1年以内の通知）と634条（可分な利益に応じた割合的報酬請求）は正しく、適切なものはウ・エの二つ。
長期修繕計画の作成に関する次の記述のうち、長期修繕計画作成ガイドラインによれば、最も不適切なものはどれか。
正解: 2. 計画期間の設定の際は、新築マンションの場合は30年以上で、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上とする必要があり、既存マンションの場合は20年以上の期間とする必要がある。
長期修繕計画作成ガイドラインでは、計画期間は新築・既存を問わず30年以上、かつ大規模修繕工事が2回以上含まれる期間とする必要があり、「既存マンションの場合は20年以上」とする選択肢2は誤り（不適切、正解）。
次の長期修繕計画作成ガイドライン本文のうち、「はじめに（2）長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメントの必要性及び位置づけ②長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメントの必要性」の（ア）〜（ウ）に入る語句の組合せとして、最も適切なものはどれか。建物等の劣化に対して適時適切に修繕工事等を行うために作成する長期修繕計画は、ⅰ計画期間ⅱ推定修繕工事項目ⅲ（ア）ⅳ推定修繕工事費ⅴ収支計画を含んだもので作成し、これに基づいてⅵ（イ）の算出を行います。長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメントは、長期修繕計画の標準的な様式を示し、長期修繕計画を作成・見直しするための基本的な考え方と長期修繕計画標準様式を使用しての作成方法を示すことで、計画の内容及び修繕積立金額の設定等について（ウ）で合意形成を行いやすくするために作成したものです。（ア）（イ）（ウ）
正解: 1. 修繕周期修繕積立金の額区分所有者間
長期修繕計画は計画期間・推定修繕工事項目・修繕周期（ア）・推定修繕工事費・収支計画を含んで作成し、これに基づいて修繕積立金の額（イ）を算出する。長期修繕計画標準様式等は、計画内容や積立金額の設定について区分所有者間（ウ）で合意形成しやすくするために作成されたものであり、選択肢1が正解。
長期修繕計画の作成における管理組合の役割に関する次の記述のうち、長期修繕計画作成ガイドラインによれば、適切なものはいくつあるか。ア管理組合は、分譲会社から交付された設計図書、数量計算書等のほか、計画修繕工事の設計図書、点検報告書等の修繕等の履歴情報を整理し、区分所有者等の求めがあれば閲覧できる状態で保管することが必要である。イ管理組合は、長期修繕計画の見直しに当たっては、必要に応じて専門委員会を設置するなど、検討を行うために管理組合内の体制を整えることが必要である。ウ管理組合は、長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定に当たって、総会の開催に先立ち説明会等を開催し、その内容を区分所有者に説明するとともに、長期修繕計画について総会で決議することが必要である。エ管理組合は、長期修繕計画を管理規約等と併せて、区分所有者等から求めがあれば閲覧できるように保管することが必要である。
正解: 4. 四つ
長期修繕計画作成ガイドラインでは、設計図書・修繕履歴情報の整理保管（ア）、専門委員会等の検討体制の整備（イ）、総会決議に先立つ説明会の開催（ウ）、区分所有者等の求めに応じた計画書の閲覧（エ）は、いずれも管理組合の役割として位置付けられており、適切なものは四つ（正解）。
修繕積立金の額の目安を確認する場合に、長期修繕計画の計画期間（以下、本問において「計画期間」という。）全体における修繕積立金の専有面積当たりの月額単価の算出方法の式として、修繕積立金ガイドラインによれば、最も適切なものはどれか。ただし、機械式駐車場に係る修繕積立金は考慮しないものとする。ａ：計画期間当初における修繕積立金の残高（円）ｂ：計画期間全体で集める修繕積立金の総額（円）ｃ：計画期間全体における専用使用料等からの繰入額の総額（円）ｄ：マンションの建築延床面積（m2）ｅ：マンションの総専有床面積（m2）ｆ：長期修繕計画の計画期間（ヶ月）ｇ：計画期間全体における修繕積立金の平均額（円／m2・月）
正解: 4. ｇ=（ａ+ｂ+ｃ）'ｅ'ｆ
修繕積立金ガイドラインの算出式では、計画期間当初の積立金残高(a)と計画期間全体で集める積立金総額(b)に加え、専用使用料等からの繰入額の総額(c)も算入し、これを総専有床面積(e)と計画期間の月数(f)で除して平均月額単価(g)を算出する。修繕積立金は専有面積割合で負担するのが原則であり、建築延床面積(d)ではなく総専有床面積(e)で除する選択肢4が正解。
次の記述のうち、標準管理規約（単棟型）によれば、修繕積立金を取り崩して充当することができるものとして最も適切なものはどれか。
正解: 1. 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に要する経費に充当する場合
標準管理規約28条1項は、修繕積立金を取り崩して充当できる場合を限定列挙しており、「建替え等に係る合意形成に必要となる事項の調査に要する経費」はその一つであるため選択肢1が正解。すべり止めの補修費・火災保険料・パソコン購入費のような経常的な経費は原則として管理費から充当すべきもので、修繕積立金の取崩し対象ではない。
専有部分にある設備の管理に関し、理事長から次のア〜エの順で説明があった。標準管理規約（単棟型）によれば、不適切なものはいくつあるか。アそもそも、専有部分に係る配管の取替えに要する費用については、各区分所有者が実費に応じて負担するのが原則です。イただし、専有部分に係る配管のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、専有部分に係る配管を含めて管理組合が管理を行うことができます。ウその場合には、あらかじめ長期修繕計画において専有部分の配管の取替えについても記載することで、共用部分と一体的な専有部分の配管の取替工事も行うことができます。エそして、その工事費用を修繕積立金から拠出することについて規約に規定することで、修繕積立金を取り崩して専有部分の工事費用に充てることができます。
正解: 4. なし
専有部分に係る配管の取替え費用は各区分所有者が実費に応じて負担するのが原則だが（ア）、共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、専有部分に係る配管を含めて管理組合が管理できる（イ、標準管理規約21条2項）。この場合、長期修繕計画への記載や、修繕積立金からの拠出を規約に規定することで、共用部分と一体的な専有部分の工事に修繕積立金を充てることも可能とされており（ウ・エ）、不適切なものは「なし」（正解）。
次の記述のうち、マンションの建替え等の円滑化に関する法律によれば、最も不適切なものはどれか。ただし、本問において「マンション」とは、同法第2条第1項第1号に規定するものとする。
正解: 2. 特定行政庁が行う除却の必要性に係る認定は、外壁等が剥離し、落下することにより周辺に危害を生ずるおそれに対する安全性に係る基準に該当するのみでは行われない。
特定行政庁による除却の必要性に係る認定は、耐震性不足・火災安全性不足・外壁等の剥落等・給排水管の劣化等のいずれか一つの基準に該当すれば行われ、複数基準の充足を必要としない。「外壁等の剥離・落下のおそれに対する安全性に係る基準に該当するのみでは行われない」とする選択肢2は誤り（不適切、正解）。除却認定の申請権者（選択肢1）、敷地売却決議の5分の4要件（選択肢3）、容積率の特例（選択肢4）はいずれも正しい。
補足: 2026年4月1日施行の改正で、法律の名称が「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」から「マンションの再生等の円滑化に関する法律」に改称された。出題当時の法令名は改称前のものである。
次の記述のうち、マンション管理適正化法によれば、不適切なものはいくつあるか。ア国土交通大臣は、住生活基本法第15条第1項に規定する全国計画との調和が保たれたマンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針を定めなければならない。イ都道府県等は、あらかじめマンション管理適正化推進計画を作成したうえで、管理組合の管理者等（管理者等が置かれていないときは、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等。）に対し、マンションの管理の適正化を図るために必要な助言及び指導をしなければならない。ウ管理組合の管理者等は、国土交通省令で定めるところにより、当該管理組合による管理計画を作成し、計画作成都道府県知事等の認定を申請することができる。エ計画作成都道府県知事等は、認定管理者等が認定管理計画に従って管理計画認定マンションの管理を行っていないと認めるときは、直ちに、当該認定管理計画の認定を取り消すことができる。
正解: 2. 二つ
国土交通大臣による基本方針の策定（適正化法3条、ア）、管理者等による管理計画の認定申請（5条の13、ウ）は正しい。都道府県等によるマンション管理適正化推進計画の作成は義務ではなく任意とされ、助言・指導も「することができる」規定であって一律の義務ではないため、イは不適切と考えられる。認定の取消しは、認定管理者等に改善を求める手続を経て行われるのが原則で、「直ちに」取り消せるとする記述（エ）も不適切と考えられる。不適切なものは二つ（正解）。
補足: 都道府県等の推進計画作成の義務性、及び管理計画認定の取消し手続（勧告等の前置の有無）について、一次情報での逐語確認ができておらず、一般的な理解に基づく推測を含む。
長期修繕計画作成ガイドラインに関する次の記述のうち、適切なものはいくつあるか。ア単棟型のマンションの長期修繕計画は、管理規約に定めた組合管理部分である敷地も対象とする。イ建物及び設備の調査・診断を長期修繕計画の見直しのために単独で行う場合は、長期修繕計画に必要とされるすべての項目について漏れのないように行う。ウ計画修繕工事の実施の要否、内容等は、事前に調査・診断を行い、その結果に基づいて判断する。エ長期修繕計画は、将来実施する計画修繕工事の内容、時期、費用等を確定するものである。
正解: 3. 三つ
単棟型マンションの長期修繕計画は組合管理部分である敷地も対象とする(ア)。調査・診断は事前に行いその結果に基づき計画修繕工事の要否等を判断する(ウ)。長期修繕計画の見直しのために調査・診断を単独で行う場合は必要な項目を漏れなく行うことが基本とされる(イ)。一方、長期修繕計画は将来の内容・時期・費用等を「確定」するものではなく、あくまで目安であり定期的な見直しを前提とするものであるため(エ)は誤り。
長期修繕計画作成ガイドラインに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
正解: 3. 修繕積立基金又は一時金の負担がある場合は、これらを修繕積立金会計とは区分して管理する。
修繕積立基金又は一時金の負担がある場合、これらは修繕積立金会計と区分せず修繕積立金会計に繰り入れて管理するのが標準的な整理であり、「区分して管理する」とする記述は誤り。不測の事故・災害の復旧費用や建替え調査等の経費への充当、長期修繕計画作成費用の管理費・修繕積立金いずれからの充当も可能である点は長期修繕計画作成ガイドラインの内容として適切。
推定修繕工事項目の設定に関する次の記述のうち、長期修繕計画作成ガイドラインによれば、不適切な記述のみを全て含むものは次の1〜4のうちどれか。ア既存マンションにおける推定修繕工事項目は、新築時の設計図書に基づき設定すれば足りる。イ推定修繕工事項目の設定にあたって、修繕周期が計画期間に含まれないため推定修繕工事費を計上していない項目がある場合、その旨を明示する。ウ建物及び設備の性能向上に関する項目は、区分所有者等の要望など必要に応じて、追加することが望ましい。
正解: 1. ア
既存マンションの推定修繕工事項目は新築時の設計図書だけでなく、修繕等の履歴、現状の調査・診断結果等も踏まえて設定すべきであり、「新築時の設計図書に基づき設定すれば足りる」とする記述(ア)は不適切。修繕周期が計画期間に含まれず費用を計上していない項目がある場合はその旨明示すること(イ)、性能向上に関する項目を必要に応じ追加すること(ウ)はいずれもガイドラインの内容として適切。
長期修繕計画作成ガイドラインに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
正解: 1. 長期修繕計画の構成は、マンションの建物・設備の概要等、調査・診断の概要、長期修繕計画の内容、修繕積立金の額の設定の4項目を基本とする。
長期修繕計画作成ガイドラインが示す長期修繕計画の構成・記載事項は、選択肢1に列挙された4項目には尽きず、会計状況や設計図書等の保管状況といった項目や維持管理の状況等も含めて整理されているため、構成を4項目のみに限定する記述は不正確と考えられる。会計状況・保管状況の記載、維持管理状況の記載、大規模修繕工事周期が概ね12〜15年程度である点はガイドラインの内容として適切。
補足: ガイドライン原文の構成項目の数え方(4項目か、それ以上か)を一次資料で確認できておらず、確信度は高くない。
修繕積立金の二つの積立方式に関する次の記述のうち、修繕積立金ガイドラインによれば、最も不適切なものはどれか。
正解: 4. 段階増額積立方式は、将来の増額が決まっているため、修繕積立金が不足することはない。
段階増額積立方式は将来の増額を前提とする方式であるが、増額の際に区分所有者間の合意形成が円滑に進まない場合は増額が実現せず修繕積立金が不足するおそれがあるため、「不足することはない」とする記述は誤り。均等積立方式の安定性、見直しによる増額の可能性、段階増額方式の当初負担の小ささについての記述は修繕積立金ガイドラインの内容として適切。
次の記述のうち、標準管理規約（単棟型）によれば、管理組合が修繕積立金を充当できる費用として適切なものはいくつあるか。ただし、規約に別段の定めはないものとする。ア外灯設備の管球の交換に要した費用イ一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕工事を前提に専門家に建物診断を委託した費用ウ新たに整備された公共下水道に汚水を直接放流するので、不要となった浄化槽を解体し、その場所にプレイロットを新設するのに要した費用エ排水管取替え工事において、共用配管と構造上一体となった専有部分である配管の工事に要した費用
正解: 2. 二つ
外灯管球の交換等の日常的な保守費用は管理費で対応すべき経常的費用であり修繕積立金の充当対象ではない(ア)。計画的な修繕工事を前提とした建物診断委託費(イ)、共用部分と構造上一体となった専有部分配管の工事費用(エ)は修繕積立金を充当できる。浄化槽撤去とプレイロット新設のような設備の変更に要する費用も修繕積立金充当が認められる例とされる(ウ)。
国土交通省が公表している分譲マンションの統計・データ等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
正解: 3. 「平成30年度マンション総合調査結果」によると、現在の修繕積立金の積立額が長期修繕計画に比べて不足しているマンションは、3割を超えている。
国土交通省公表資料によれば、平成30年度マンション総合調査で現在の修繕積立金の積立額が長期修繕計画に比べて不足しているマンションは3割を超えるとされる。マンションストック総数は2021年末時点で700万戸には達していない、新規供給戸数は2000年以降一貫して増加してはいない、永住意向のある区分所有者は6割を超えているとされ、他の選択肢は誤りと考えられる。
補足: 統計の正確な数値・年次データは一次資料で再確認できておらず、確信度は高くない。
用語の定義に関する次の記述のうち、長期修繕計画作成ガイドラインによれば、適切なものはいくつあるか。ア推定修繕工事とは、長期修繕計画において、計画期間内に見込まれる修繕工事（補修工事（経常的に行う補修工事を除く。）を含む。）及び改修工事をいう。イ計画修繕工事とは、長期修繕計画に基づいて計画的に実施する修繕工事及び改修工事をいう。ウ大規模修繕工事とは、建物の全体又は複数の部位について行う大規模な計画修繕工事（全面的な外壁塗装等を伴う工事）をいう。エ推定修繕工事費とは、推定修繕工事に要する概算の費用をいう。
正解: 4. 四つ
正解は4（適切なものは四つ＝全て適切）。長期修繕計画作成ガイドラインにおける推定修繕工事・計画修繕工事・大規模修繕工事・推定修繕工事費の各用語の定義は、ア～エのいずれも同ガイドラインの定義に沿う内容である。
次の記述のうち、長期修繕計画作成ガイドラインによれば、適切なものはいくつあるか。アマンションの省エネ性能を向上させる改修工事を実施することは脱炭素社会の実現のみならず、各区分所有者の光熱費負担を低下させる観点からも有意義と考えられる。イ高経年のマンションの場合は、経年に応じて改修工事などに必要な費用が多額になっていくことが考えられ、必要に応じて建替えも視野に入れた修繕や改修の検討を行うことが望まれる。ウ管理組合は、財務・管理に関する情報について、マンションの購入予定者に対しても書面で交付することをあらかじめ管理規約において規定しておくことが望まれる。エマンションには様々な形態、形状、仕様等があるうえ、立地条件も異なっていることから、これらに応じた適切な長期修繕計画とするため、必要に応じて標準様式の内容を追加して使用する。
正解: 4. 四つ
正解は4（適切なものは四つ＝全て適切）。長期修繕計画作成ガイドラインは、省エネ改修の意義（ア）、高経年マンションにおける建替えも視野に入れた検討（イ）、マンション購入予定者への財務・管理情報の書面交付をあらかじめ規約に規定しておくことが望ましい旨（ウ）、マンションの個別事情に応じて標準様式を追加使用してよい旨（エ）を、いずれも記載している。
収支計画の検討に関する次の記述のうち、長期修繕計画作成ガイドラインによれば、最も不適切なものはどれか。
正解: 4. 機械式駐車場があり、駐車場使用料会計が設けられている場合であっても、駐車場の長期修繕計画は、全体の長期修繕計画に含めて作成することが望ましい。
正解は4（最も不適切）。長期修繕計画作成ガイドラインでは、機械式駐車場があり駐車場使用料会計として区分経理をしている場合には、その特別会計における収支状況を明確にしておくことが求められており、単純に「全体の長期修繕計画に含めて作成することが望ましい」とだけ言い切るのは、区分経理の趣旨と整合しないと考えられる。選択肢1（推定修繕工事費累計額が修繕積立金累計額を下回らないよう計画）、2（消費税を含めた年度ごとの合計額・累計額、次年度繰越金の表示）、3（性能向上改修工事費用を含む場合の収支計画への反映）はガイドラインの内容に沿う。
補足: 機械式駐車場の区分経理と長期修繕計画への計上方法に関するガイドラインの正確な文言を一次情報で直接確認できておらず、確信度は高くない。
次の記述のうち、長期修繕計画作成ガイドラインによれば、最も不適切なものはどれか。
正解: 1. 推定修繕工事費の算定における単価の設定の際は、地域差について、労務費は地域差がほとんどない一方、材料費や仮設材のリース費等に一定の地域差があることを、必要に応じて考慮する。
正解は1（最も不適切）。一般に建設コストの地域差は、資材費よりも労務費（人件費）の方が都市部・地方で差が生じやすいとされ、選択肢1の「労務費は地域差がほとんどなく、材料費や仮設材のリース費等に地域差がある」という記述は実態と逆であると考えられる。選択肢2（新築・既存いずれも修繕工事特有の施工条件等を考慮）、3（既存マンションでは保管設計図書・修繕履歴・劣化診断結果に基づき工事内容・概算費用を設定）、4（運用利率・借入金利・物価変動・消費税率変動等が不確定要素）はガイドラインの内容に沿う。
次の記述のうち、修繕積立金ガイドラインによれば、最も不適切なものはどれか。
正解: 3. 修繕積立金ガイドラインで示している「修繕積立金の額の目安」は、長期修繕計画作成ガイドラインに概ね沿って策定された長期修繕計画の事例から導き出したものであり、修繕積立金の額がこの幅に収まっていなければ、直ちに不適切な水準の額といえる。
正解は3（最も不適切）。修繕積立金ガイドラインが示す「修繕積立金の額の目安」はあくまで参考値であり、この幅に収まっていないことをもって直ちに不適切な水準といえるわけではない旨が明記されている。選択肢1（専有部分のリフォーム費用は原則含まれない）、2（超高層マンションは特殊な足場等により修繕工事費が増大する傾向）、4（工事費は建物の形状・規模・立地・仕様・ニーズ等により変動）はガイドラインの内容に沿う。
マンション建替円滑化法第2条第1項第1号のマンションの建替事業に関する次の記述のうち、マンション建替円滑化法によれば、最も不適切なものはどれか。
正解: 3. マンション建替事業を行う団体を法人とするか否かは、当該団体の任意で決めることができる。
正解は3（最も不適切）。マンション建替組合として建替事業を行う場合、その設立には行政庁の認可を要し、認可を受けることで法人となるものであり、法人とするか否かを団体の任意で決められるわけではない。選択肢1（マンションの建替えの定義）、2（名称中に「マンション建替組合」の文字を用いる義務）、4（建替事業を行う団体の構成員は建替え合意者又はその包括承継人に限られない）はマンション建替円滑化法の内容に沿う。
次の記述のうち、「マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針」（令和3年9月28日国土交通省告示第1286号）別紙2に示されているマンション管理適正化法第5条の4に規定する管理計画の認定の基準として、最も不適切なものはどれか。
正解: 4. 長期修繕計画の作成または見直しが10年以内に行われていること
正解は4（最も不適切）。「マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針」別紙2が定める管理計画認定の基準では、長期修繕計画の作成又は見直しが「7年以内」に行われていることとされており、「10年以内」ではない。選択肢1（管理者等が定められていること）、2（規約に緊急時の立入りや修繕等の履歴情報の管理等について定められていること）、3（管理費・修繕積立金等の明確な区分経理）は同認定基準の内容に沿う。
次の記述のうち、長期修繕計画作成ガイドラインによれば、不適切なものはいくつあるか。ア計画修繕工事の実施の要否、内容等は、事前に調査・診断を行い、その結果に基づいて判断する。イ長期修繕計画は、将来実施する計画修繕工事の内容、時期、費用等を確定するものではなく、一定期間（5年程度）ごとに見直すことを前提としている。ウ推定修繕工事は、建物及び設備の性能・機能を新築時と同等水準に維持、回復させる修繕工事を基本とする。エ推定修繕工事の内容の設定、概算の費用の算出は、新築マンションの場合、設計図書、工事請負契約書による請負代金内訳書及び数量計算書等を参考にして行う。
正解: 4. なし
事前の調査・診断に基づく要否判断、5年程度ごとの見直しを前提とすること、新築時と同等水準への回復を基本とする推定修繕工事の設定、新築マンションの場合に設計図書・工事請負契約書の請負代金内訳書等を参考にすることは、いずれも長期修繕計画作成ガイドラインの記述と整合し、不適切な記述はない。
次の記述のうち、長期修繕計画作成ガイドラインによれば、適切なものはいくつあるか。ア既存マンションにおける推定修繕工事費の単価の設定に当たっては、過去の計画修繕工事の契約実績を参考にする。イ単価の設定に当たっては、労務費の地域差を考慮する必要はない。ウ推定修繕工事費を算出するための部位別の項目ごとの具体的な単価の設定については、作成者に委ねられており、何に基づき、どのような構成の単価を設定したかを明示する。エ現場管理費について、見込まれる推定修繕工事ごとの総額に応じた比率の額を単価に含めて設定してはならない。
正解: 2. 二つ
既存マンションの単価設定に過去の契約実績を参考にすること（ア）、単価の設定根拠を明示すること（ウ）は適切。労務費の地域差は考慮する必要がある（イは誤り）、現場管理費は比率により単価に含めて設定することも可能とされている（エは誤り）ため、適切なのはア・ウの二つ。
次の記述のうち、長期修繕計画作成ガイドラインによれば、最も不適切なものはどれか。
正解: 2. 共用部分の修繕工事及び改修工事に伴う専有部分の修繕工事は、長期修繕計画の対象には含まれないため、管理組合がその費用を負担することはない。
共用部分の修繕・改修工事に伴い必要となる専有部分の修繕工事についても、内容によっては管理組合がその費用を負担する場合があり得るとされており、「管理組合がその費用を負担することはない」と断定する②が最も不適切。
補足: この点はガイドラインの記述に基づく一般的理解によるもので、個別事案では結論が分かれ得る。
次の記述のうち、長期修繕計画作成ガイドラインによれば、最も不適切なものはどれか。
正解: 1. 計画期間を25年以上かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上としている。
長期修繕計画作成ガイドラインの計画期間は、新築・既存を問わず「30年以上かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上」とされており、「25年以上」とする①は誤り。
修繕積立金ガイドラインの「段階増額積立方式における適切な引上げの考え方」に関する次の記述のうち、具体的な計算方法として、最も適切なものはどれか。ただし、段階増額積立方式における月あたりの徴収金額は、均等積立方式とした場合の月あたりの金額を基準額とし、計画の初期額は基準額の0.6倍以上、計画の最終額は基準額の1.1倍以内とする。Ａ：計画期間全体における月あたりの修繕積立金の最高額（円／m2・月）Ｂ：計画期間全体における月あたりの修繕積立金の平均額（円／m2・月）Ｃ：計画期間全体における月あたりの修繕積立金の最低額（円／m2・月）
正解: 2. 0.6#ＢEＣかつ1.1#ＢFＡ
修繕積立金ガイドラインでは、段階増額積立方式における計画の初期額（最低額C）は基準額（平均額B）の0.6倍以上、計画の最終額（最高額A）は基準額の1.1倍以内とされ、0.6B≦C かつ 1.1B≧A という関係になる（選択肢2）。
