大規模修繕

正解: 1. 計画期間を25年以上かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上としている。

• ① × 誤り。選択肢では「25年以上」だが、実際は「30年以上」（ガイドライン計画期間の設定）。
• ② ○ 正しい。周期が計画期間に含まれず費用未計上の項目は、その旨を明示する。
• ③ ○ 正しい。修繕周期は実用上支障ない水準まで経済的に回復できなくなるまでの期間をいう。
• ④ ○ 正しい。修繕周期の設定は経済性等を考慮し、推定修繕工事の集約等を検討する。
• 条文: 長期修繕計画作成ガイドライン第3章第1節5「計画期間は、30年以上で、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上とします。」
• 引っかけ: 数字のずらし（30年→25年）。「2回以上」は正しいまま数字だけ動かす。
• まとめ: 計画期間は「30年以上かつ大規模修繕2回以上」。両方満たして初めて基準達成。

正解: 3. 修繕積立金ガイドラインで示している「修繕積立金の額の目安」は、事例調査から導き出したものであり、修繕積立金の額がこの幅に収まっていなければ、直ちに不適切な水準の額といえる。

• ① ○ 正しい。修繕積立金は共用部分の修繕費用に充てるもので、専有部分リフォーム費用は原則含まれない。
• ② ○ 正しい。超高層（一般に地上20階以上）は特殊な足場等により修繕工事費が増大する傾向にある。
• ③ × 誤り。選択肢では「目安の幅に収まらなければ直ちに不適切」だが、実際は「直ちに不適切とはいえない」。
• ④ ○ 正しい。修繕工事費は建物の形状・規模・立地・仕様・ニーズ等の要因で変動する。
• 条文: マンション修繕積立金ガイドライン3(1)「（2）で示す額は、あくまでも…事例調査から導き出した『目安』であり、修繕積立金の額が『目安』の範囲に収まっていないからといって、直ちに不適切であると判断される訳ではありません。」
• 引っかけ: 原則と例外の入れ替え（目安はあくまで目安、という位置づけを裏返す）。
• まとめ: 目安の幅に収まらなくても直ちに不適切とはいえない。

正解: 2. ×

• × 誤り。選択肢では「2分の1ちょうどまで引き下げられる」だが、実際は「2分の1を超える割合」までしか引き下げられない。
• 根拠: 区分所有法17条1項ただし書。
• 条文: 区分所有法17条1項「出席した区分所有者及びその議決権の各四分の三（これを下回る割合（二分の一を超える割合に限る。）を規約で定めた場合にあつては、その割合）以上の多数による決議で決する。」
• 引っかけ: 期限（数字）の前後。境界の「超える」を「以上」と誤読させる。
• まとめ: 引下げの下限は2分の1を超える割合まで。2分の1ちょうどは不可。

正解: 2. 二つ

• ア ○ 正しい。国土交通大臣は全国計画と調和した基本方針を定めなければならない。
• イ × 誤り。選択肢では「助言・指導をしなければならない」だが、実際は「することができる」規定であり義務ではない。
• ウ ○ 正しい。管理者等は管理計画を作成し計画作成都道府県知事等の認定を申請することができる。
• ※「することができる」という任意規定であり、義務ではないからこそ正しい（義務化されていると誤読すると誤りに見える）。
• エ × 誤り。選択肢では「直ちに取り消すことができる」だが、実際はまず改善命令を行い、それに違反して初めて取り消せる。
• 不適切なものは2個（イ・エ）。
• 条文: マンション管理適正化法3条1項・3項「国土交通大臣は、マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針…を定めなければならない。…基本方針は、住生活基本法…第十五条第一項に規定する全国計画との調和が保たれたものでなければならない。」
• 条文: 同5条の13第1項「管理組合の管理者等は…当該管理組合によるマンションの管理に関する計画（以下「管理計画」という。）を作成し、マンション管理適正化推進計画を作成した都道府県等の長（以下「計画作成都道府県知事等」という。）の認定を申請することができる。」
• 条文: 同5条の19「計画作成都道府県知事等は、認定管理者等が認定管理計画に従って管理計画認定マンションの管理を行っていないと認めるときは、当該認定管理者等に対し、相当の期限を定めて、その改善に必要な措置を命ずることができる。」
• 条文: 同5条の20第1項一号「認定管理者等が前条の規定による命令に違反したとき。」
• 引っかけ: 原則と例外の入れ替え（「することができる」を義務と誤読、取消しの前置手続を省略）。
• まとめ: 助言・指導・申請はいずれも「できる」規定。取消しは改善命令が先。

正解: 1. ○

• ○ 正しい。建物診断から総会決議までの合意形成に12〜18か月程度を要するとされる。
• 根拠: 大規模修繕の流れ（診断→計画→設計→見積→総会→工事）の各段階に要する期間。
• 引っかけ: 引っかけ無し（素直な知識問題）。工事自体の期間（3〜4か月）と混同しない。
• まとめ: 合意形成に12〜18か月、工事自体は3〜4か月と期間が違う。

正解: 1. 計画期間が30年に満たず、大規模修繕の予定回数も2回に満たない。

• ① ○ 正しい。認定基準は計画期間30年以上・大規模修繕2回以上を求めており、28年・1回はどちらも届いていない。
• ② × 誤り。問題文に集会の開催状況についての記載はなく、不足しているとは判断できない。
• ③ × 誤り。問題文に監事の設置状況についての記載はなく、不足しているとは判断できない。
• ④ × 誤り。計画期間・回数の両方が基準に届いていない。
• 条文: マンション管理適正化法施行規則1条の10二号「計画期間が三十年以上であり、かつ、申請日から当該計画期間の終了の日までの間に二回以上の大規模修繕…の実施を予定するものであること」
• 引っかけ: 数字のずらし（30年→28年、2回→1回とわずかに下回らせる）。
• まとめ: 認定基準は計画期間30年以上かつ大規模修繕2回以上。作成時期の7年以内は満たしている。

正解: 4. なし

• ア ○ 正しい。要否・内容は事前の調査・診断の結果に基づいて判断する。
• イ ○ 正しい。長期修繕計画は内容・時期・費用を確定するものではなく5年程度ごとに見直す。
• ウ ○ 正しい。推定修繕工事は新築時と同等水準への回復を基本とする。
• エ ○ 正しい。新築マンションでは設計図書・請負代金内訳書・数量計算書等を参考に設定する。
• 不適切なものは0個（なし）。
• 条文: 長期修繕計画作成ガイドライン第2章第1節2二「④計画修繕工事の実施の要否、内容等は、事前に調査・診断を行い、その結果に基づいて判断する。」
• 条文: 同「①推定修繕工事は、建物及び設備の性能・機能を新築時と同等水準に維持、回復させる修繕工事を基本とする。」
• 条文: 同第2章第1節2三「長期修繕計画の精度」「推定修繕工事の内容の設定、概算の費用の算出は、新築マンションの場合、設計図書、工事請負契約書による請負代金内訳書及び数量計算書等を参考にして…」
• 引っかけ: 引っかけ無し（素直な知識問題）。全部正しい記述に「不適切なものはいくつ」と問う型。
• まとめ: ア〜エはいずれもガイドライン原文どおりで、不適切な記述はない。

正解: 1. 一つ

• ア ○ 正しい。借入は規約48条十号により総会の普通決議、償還への充当は同規約28条3項。
• イ × 誤り。選択肢では「修繕積立金に充当」だが、実際は「翌年度における管理費に充当」（同規約61条1項）。
• ウ ○ 正しい。修繕積立金は管理費とは区分して経理する（同規約28条4項）。
• エ ○ 正しい。同規約29条は駐車場使用料等を修繕積立金として積み立てると定め、これと異なる経理には規約改正が必要。
• 不適切なものは1個（イ）。
• 条文: 標準管理規約61条1項「収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。」
• 条文: 同28条3項「管理組合は、第１項各号の経費に充てるため借入れをしたときは、修繕積立金をもってその償還に充てることができる。」
• 条文: 同28条4項「修繕積立金については、管理費とは区分して経理しなければならない。」
• 条文: 同29条「駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。」
• 引っかけ: 主語の入れ替え（管理費↔修繕積立金の充当先）。
• まとめ: 管理費の余剰は翌年度の管理費へ。修繕積立金には回さない。

正解: 1. その専有部分の所有者の承諾

• ① ○ 正しい。区分所有法17条2項は特別の影響を及ぼすときはその専有部分の所有者の承諾を要すると定める。
• ② × 誤り。全区分所有者の同意までは求められていない。
• ③ × 誤り。理事会の承認という区分所有法上の要件はない。
• ④ × 誤り。承諾という要件が明文で置かれている。
• 条文: 区分所有法17条2項「前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。」
• 引っかけ: 主語の入れ替え（区分所有者全体↔特別の影響を受ける専有部分の所有者）。
• まとめ: 特別の影響を受ける専有部分の所有者個人の承諾が必要。

正解: 4. 長期修繕計画の作成または見直しが10年以内に行われていること

• ① ○ 正しい。管理者等及び監事が置かれていることは認定基準の一つ。
• ② ○ 正しい。規約に緊急時の立入り等の定めがあることは認定基準の一つ。
• ③ ○ 正しい。管理費及び修繕積立金の明確な区分経理も認定基準の一つ。
• ④ × 誤り。選択肢では「10年以内」だが、実際は「7年以内」に長期修繕計画が作成・変更されていることが基準。
• 条文: マンション管理適正化法施行規則1条の10一号「申請日以前七年以内に作成され、又は変更されたものであること。」
• 条文: 同1条の11一号「管理者等及び監事が置かれていること。」、四号「規約に次に掲げる事項が定められていること。イ…専有部分…部分への立入りに関する事項　ロ…点検、修繕その他のマンションの維持管理に関する記録の作成及び保存に関する事項　ハ…利害関係人からマンションに関する情報の提供を要求された場合の対応に関する事項」
• 引っかけ: 数字のずらし（7年以内→10年以内）。
• まとめ: 認定基準の長期修繕計画は申請日以前7年以内の作成・変更。

正解: 1. ○

• ○ 正しい。管理計画認定を受けたマンションは、全期間年▲0.20%の金利引下げというインセンティブを受けられる。
• 根拠: 管理計画認定制度のインセンティブ（国交省公表資料）。
• 引っかけ: 引っかけ無し（素直な知識問題）。フラット35の「当初5年間」の期間限定と混同しない。
• まとめ: 共用部分リフォーム融資は全期間、フラット35は当初5年間だけの引下げ。

正解: 2. 満たさない（規約に緊急時の立入り等3項目の定めが必要）

• ① × 誤り。他の基準を満たしていても、規約の定めを欠くと認定基準を満たさない。
• ② ○ 正しい。適正化法施行規則1条の11四号は規約に緊急時の立入り等3項目の定めがあることを基準とする。
• ③ × 誤り。長期修繕計画の有無とは別に、規約の定めという運営面の基準も満たす必要がある。
• ④ × 誤り。集会の回数はすでに年1回以上で足りており、規約の不備とは無関係。
• 条文: マンション管理適正化法施行規則1条の11四号「規約に次に掲げる事項が定められていること。イ…専有部分…部分への立入りに関する事項　ロ…点検、修繕その他のマンションの維持管理に関する記録の作成及び保存に関する事項　ハ…利害関係人からマンションに関する情報の提供を要求された場合の対応に関する事項」
• 引っかけ: 原則と例外の入れ替え（他の基準を満たせば規約の不備は問題ないと誤らせる）。
• まとめ: 認定基準は計画・運営・規約など複数項目の全てを満たす必要がある。

正解: 4. 四つ

• ア ○ 正しい。推定修繕工事は計画期間内に見込む修繕工事及び改修工事をいう（十三号）。
• イ ○ 正しい。計画修繕工事は長期修繕計画に基づき計画的に実施する修繕・改修工事をいう（十四号）。
• ウ ○ 正しい。大規模修繕工事は建物全体等の大規模な計画修繕工事をいう（十五号）。
• エ ○ 正しい。推定修繕工事費は推定修繕工事に要する概算の費用をいう（十七号）。
• 適切なものは4個（すべて）。
• 条文: 長期修繕計画作成ガイドライン第1章4「用語の定義」十三「推定修繕工事　長期修繕計画において、計画期間内に見込まれる修繕工事（補修工事（経常的に行う補修工事を除く。）を含む。以下同じ。）及び改修工事をいいます。」
• 条文: 同十五「大規模修繕工事　建物の全体又は複数の部位について行う大規模な計画修繕工事（全面的な外壁塗装等を伴う工事）をいいます。」
• 条文: 同十六「修繕積立金　計画修繕工事に要する費用に充当するための積立金をいいます。」
• 引っかけ: 定義の入れ替え。修繕積立金は「推定修繕工事」ではなく「計画修繕工事」に要する費用に充当するための積立金（十六号）。
• まとめ: ア〜エは用語の定義（十三〜十七号）の原文どおりで全て適切。

正解: 2. 0.6×B≦C かつ 1.1×B≧A

• ① × 誤り。最高額Aと最低額Cの位置が入れ替わっている。
• ② ○ 正しい。0.6×B≦C かつ 1.1×B≧A（B＝平均額、C＝最低額、A＝最高額）。
• ③ × 誤り。0.6倍の基準を平均額Bではなく最低額Cにかけている。
• ④ × 誤り。0.6倍の基準を平均額Bではなく最高額Aにかけている。
• 条文: マンション修繕積立金ガイドライン4(1)「段階増額積立方式における月あたりの徴収金額は、均等積立方式とした場合の月あたりの金額を基準額とし、計画の初期額は基準額の０．６倍以上、計画の最終額は基準額の１．１倍以内とする。」
• 条文: 同「０．６×Ｄ≦Ｅ　かつ　１．１×Ｄ≧Ｆ」（Ｄ＝平均額、Ｅ＝最低額、Ｆ＝最高額）
• 引っかけ: 主語（記号）の入れ替え。最高額Aと最低額Cを取り違える。
• まとめ: 初期額（最低）は基準額の0.6倍以上、最終額（最高）は1.1倍以内。

正解: 3. 会日の少なくとも2か月前

• ① × 誤り。2週間前は通常の集会招集通知の期限であり、建替え決議には適用されない。
• ② × 誤り。1か月前は建替え決議の「説明会」の開催期限（区分所有法62条8項）であり、招集通知の期限ではない。
• ③ ○ 正しい。同法62条6項は会日より少なくとも2か月前に通知を発しなければならないとする。
• ④ × 誤り。3か月前という期限は定められていない。
• 条文: 区分所有法62条6項「建替え決議を会議の目的とする集会を招集するときは、第三十五条第一項の通知は、同項の規定にかかわらず、当該集会の会日より少なくとも二月前に発しなければならない。」
• 引っかけ: 基準のすり替え（通知の期限と説明会の期限を混同させる）。
• まとめ: 建替え決議の招集通知は2か月前、説明会はその後1か月前まで。

正解: 4. g＝（a＋b＋c）÷e÷f

• ① × 誤り。専用使用料等の繰入額cが抜けており、割る面積も建築延床面積dになっている。
• ② × 誤り。専用使用料等の繰入額cが抜けている。
• ③ × 誤り。割る面積が総専有床面積eではなく建築延床面積dになっている。
• ④ ○ 正しい。g＝(a＋b＋c)÷e÷fが正しい算出式（e＝総専有床面積）。
• 条文: マンション修繕積立金ガイドライン3(2)①「（算出式）計画期間全体における修繕積立金の平均額（円／㎡・月）　Ｚ＝（Ａ＋Ｂ＋Ｃ）÷Ｘ÷Ｙ」（Ｘ＝総専有床面積、Ｙ＝計画期間（月））
• 引っかけ: 面積の取り違え（建築延床面積d↔総専有床面積e）と、繰入額cの欠落。
• まとめ: 平均額は（残高＋総額＋繰入額）を総専有床面積と計画期間の月数で割る。

正解: 1. 集会（総会）の普通決議

• ① ○ 正しい。原状回復にとどまる計画修繕は区分所有法18条の管理にあたり、普通決議（規約47条2項）で決する。
• ② × 誤り。4分の3は共用部分の著しい変更（同法17条）の要件であり、原状回復の計画修繕には適用されない。
• ③ × 誤り。3分の2は瑕疵除去・バリアフリー化の変更（同法17条5項）の要件であり、原状回復には適用されない。
• ④ × 誤り。5分の4は建替え等（同法62条等）の要件であり、原状回復には適用されない。
• 条文: 区分所有法18条「共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。」
• 条文: 標準管理規約47条2項「総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。」
• 引っかけ: 基準のすり替え（管理と変更の混同で決議要件を誤らせる）。
• まとめ: 原状回復の計画修繕は「管理」にあたり普通決議で足りる。

正解: 2. 出席した区分所有者及びその議決権の各3分の2以上

• ① × 誤り。過半数では足りない。
• ② ○ 正しい。区分所有法17条5項によりバリアフリー化に必要な変更は3分の2に読み替えられる。
• ※原則は4分の3だが、バリアフリー化はハードルを下げる例外として3分の2に読み替えられるので正しい。
• ③ × 誤り。4分の3は原則の著しい変更の要件で、バリアフリー化には読み替え後の3分の2が適用される。
• ④ × 誤り。5分の4は建替え等の要件であり、バリアフリー化の変更には適用されない。
• 条文: 区分所有法17条5項「共用部分の設置若しくは保存に瑕疵があることによつて…その瑕疵の除去に関して必要となる共用部分の変更又は高齢者、障害者等…の移動若しくは施設の利用に係る身体の負担を軽減する…ために必要となる共用部分の変更についての第一項及び第三項の規定の適用については、これらの規定中「四分の三」とあるのは、「三分の二」とする。」
• 引っかけ: 数字のずらし（4分の3→3分の2の読み替えを見落とさせる）。
• まとめ: バリアフリー化のための変更は同法17条5項で3分の2に軽減される。

正解: 2. ×

• × 誤り。選択肢では「常に5分の4」だが、実際は区分所有法62条2項の5事由に該当すれば4分の3に軽減される。
• 根拠: 区分所有法64条の8第3項による同法62条の準用。
• 条文: 区分所有法64条の8第3項「第六十二条（第一項及び第四項を除く。）及び第六十三条から第六十四条の四までの規定は、取壊し決議について準用する。」
• 引っかけ: 原則と例外の入れ替え（軽減規定の準用を無視させる）。
• まとめ: 取壊し決議も同条2項の事由に該当すれば4分の3に軽減される。

正解: 3. 手すりの設置（バリアフリー化に該当するもの）――出席者の各4分の3以上（17条）

• ① ○ 正しい組み合わせ。外壁の全面塗装は原状回復にとどまり区分所有法18条の管理、普通決議で足りる。
• ② ○ 正しい組み合わせ。エレベーターの新設は著しい変更にあたり同法17条により出席者の各4分の3以上。
• ③ × 誤り。手すりの設置がバリアフリー化に該当する場合は同法17条5項により3分の2であり、4分の3ではない。
• ④ ○ 正しい組み合わせ。用途変更は効用の著しい変更にあたり同法17条により出席者の各4分の3以上。
• 条文: 区分所有法17条5項「…これらの規定中「四分の三」とあるのは、「三分の二」とする。」（瑕疵除去・バリアフリー化に必要な変更の場合）
• 引っかけ: 数字のずらし（バリアフリー化は4分の3ではなく3分の2への読み替えを見落とす）。
• まとめ: バリアフリー化・瑕疵除去だけは同法17条5項で3分の2に軽減される。

正解: 2. 5年

• ① × 誤り。3年という有効期間の定めはない。
• ② ○ 正しい。適正化法5条の16は5年ごとの更新を求めている。
• ③ × 誤り。7年は長期修繕計画の作成・変更の期限（同法施行規則1条の10一号）であり、認定の有効期間ではない。
• ④ × 誤り。10年という有効期間の定めはない。
• 条文: マンション管理適正化法5条の16第1項「第五条の十四の認定は、五年ごとにその更新を受けなければ、その期間の経過によって、その効力を失う。」
• 条文: 同施行規則1条の10一号「申請日以前七年以内に作成され、又は変更されたものであること。」
• 引っかけ: 数字のずらし（長期修繕計画の「7年以内」と認定の「5年ごと」を混同させる）。
• まとめ: 認定の更新は5年ごと。7年は長期修繕計画の作成・変更の期限で別の数字。

正解: 3. 認定を受けたマンションはすべて固定資産税が一律に免除される。

• ① ○ 正しい。フラット35は当初5年間、年▲0.25%の金利引下げを受けられる。
• ② ○ 正しい。マンション共用部分リフォーム融資は全期間、年▲0.20%の金利引下げを受けられる。
• ③ × 誤り。選択肢では「一律に免除」だが、実際は長寿命化促進税制による一部減額（市町村条例で定める割合、期限あり）にとどまる。
• ④ ○ 正しい。マンションすまい・る債は利率の上乗せを受けられる。
• 引っかけ: 原則と例外の入れ替え（「一部減額」を「一律免除」と誇張させる）。
• まとめ: 固定資産税は免除ではなく条例による一部減額。免除と減額を混同しない。

正解: 2. 令和7年10月末時点の認定実績は3,060件である。

• ① × 誤り。認定基準は管理者等の設置を前提としており、認定によって不要になるわけではない。
• ② ○ 正しい。令和7年10月末時点の認定実績は3,060件と公表されている（義務ではなく任意の制度）。
• ③ × 誤り。フラット35の金利優遇は認定を受けていることが条件であり、自動的には受けられない。
• ④ × 誤り。認定の申請はすべての管理組合に義務付けられたものではなく任意。
• 条文: マンション管理適正化法5条の13第1項「管理組合の管理者等は…認定を申請することができる。」（義務ではなく任意）
• 引っかけ: 原則と例外の入れ替え（任意の制度を義務・自動付与と誤らせる）。
• まとめ: 認定は義務ではなく任意で、金利優遇等のメリットは認定が条件。

補足: design.md にあった「認定取得割合を3%から20%へ」という数値目標は一次情報で確認できなかったため採用していない。

正解: 2. 設計監理方式

• ① × 誤り。責任施工方式は施工会社が調査・設計から施工まで一貫して行う方式で、設問の説明とは逆。
• ② ○ 正しい。設計事務所が設計・工事監理を行い、施工は別の建設会社が担う方式を設計監理方式という。
• ③ × 誤り。直営方式は管理組合が直接発注・監督する形態を指し、設問の説明とは異なる。
• ④ × 誤り。一括請負方式は設計・施工を一体で発注する形態で、設問の説明とは異なる。
• 引っかけ: 主語の入れ替え（施工会社中心の責任施工方式と設計事務所中心の設計監理方式の混同）。
• まとめ: 設計と施工を分離し第三者がチェックするのが設計監理方式。

正解: 2. 設計事務所又は管理会社

• ① × 誤り。施工会社自身に監理を任せると客観的なチェックが働かない。
• ② ○ 正しい。工事監理は施工会社とは別の立場の設計事務所か管理会社が担う。
• ③ × 誤り。理事長個人が専門的な工事監理を担うことは想定されていない。
• ④ × 誤り。マンション管理業協会は業界団体であり個別工事の監理主体ではない。
• 引っかけ: 主語の入れ替え（施工会社に監理まで任せる誤り）。
• まとめ: 工事監理は設計事務所か管理会社が担い、施工会社任せにしない。

正解: 4. 管理費会計の残高を、決議を経ずにそのまま流用する

• ① ○ 適切。一時金の徴収は積立金不足への対応手段として認められている。
• ② ○ 適切。住宅金融支援機構からの借入れも認められた対応手段。
• ③ ○ 適切。工事内容（グレードや範囲）の見直しによる費用調整も現実的な対応。
• ④ × 不適切。選択肢では「決議を経ずそのまま流用」だが、実際は管理費と修繕積立金は区分経理が必要で、流用には決議等の手続が要る。
• 条文: 標準管理規約28条4項「修繕積立金については、管理費とは区分して経理しなければならない。」
• 引っかけ: 原則と例外の入れ替え（区分経理の原則を無視した安易な流用を紛れ込ませる）。
• まとめ: 管理費と修繕積立金は区分経理。決議を経ない流用はできない。

正解: 2. 手すりの設置は出席者の各3分の2以上、エレベーターの更新は普通決議と、それぞれの決議要件に従って諮る必要がある。

• ① × 誤り。手すり設置がバリアフリー化にあたる場合は3分の2であり、一律4分の3ではない。
• ② ○ 正しい。手すり設置（バリアフリー化）は3分の2、性能維持のエレベーター更新は普通決議と、議案ごとに要件が異なる。
• ※バリアフリー化にあたる工事だけ原則の4分の3より軽い3分の2で決議できる例外があるため、議案ごとに要件を分けて確認する必要がある。
• ③ × 誤り。5分の4は建替え等の要件であり、この2つの工事には適用されない。
• ④ × 誤り。性能維持の管理行為であっても集会の決議自体は必要（普通決議）。
• 条文: 区分所有法17条5項「…これらの規定中「四分の三」とあるのは、「三分の二」とする。」（瑕疵除去・バリアフリー化に必要な変更の場合）
• 条文: 同18条「共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。」
• 引っかけ: 主語の入れ替え（複数の議案を一律の決議要件にまとめてしまう誤り）。
• まとめ: 議案ごとに管理か変更か、変更ならどの号かを個別に判断する。

正解: 3. 新築・既存を問わず、30年以上、かつ大規模修繕工事が2回以上含まれる期間以上とする。

• ① × 誤り。新築・既存の区別で緩和する規定はなく、現行版は共通で30年以上。
• ② × 誤り。20年以上ではなく30年以上という年数の要件を満たさない。
• ③ ○ 正しい。現行ガイドラインは新築・既存を問わず「30年以上かつ大規模修繕2回以上」。
• ④ × 誤り。直近の大規模修繕からの経過年数という基準はガイドラインにない。
• 条文: 長期修繕計画作成ガイドライン第3章第1節5「計画期間は、30年以上で、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上とします。」
• 引っかけ: 数字のずらし（30年→20年・25年・15年）と「新築・既存で違う」という主語のすり替え。
• まとめ: 新築でも既存でも計画期間は30年以上かつ大規模修繕2回以上で共通。

正解: 2. ×

• × 誤り。選択肢では「年数の条件を満たせば足りる」だが、実際は「30年以上」かつ「大規模修繕2回以上」の両方が必要。
• 根拠: 長期修繕計画作成ガイドライン第3章第1節5「計画期間の設定」。
• 条文: 長期修繕計画作成ガイドライン第3章第1節5「計画期間は、30年以上で、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上とします。」
• 引っかけ: 原則と例外の入れ替え（AND条件を片方だけでよいと誤読させる）。
• まとめ: 年数と回数はどちらも満たして初めて基準を満たす。

正解: 2. おおむね1〜2年

• ① × 誤り。半年以内という期間はガイドラインに定めがない。
• ② ○ 正しい。見直しにはおおむね1〜2年の期間を要するとされている。
• ③ × 誤り。3〜5年ではなく1〜2年程度が正しい期間の目安。
• ④ × 誤り。見直し自体にも一定の期間を要し、計画的に行う必要がある。
• 条文: 長期修繕計画作成ガイドライン第3章第1節10「長期修繕計画の見直し」「5年程度ごとに調査・診断を行い、その結果に基づいて見直すことが必要です。なお、見直しには一定の期間（おおむね1〜2年）を要することから…」
• 引っかけ: 数字のずらし。5年程度ごとの「見直し周期」と、見直し作業に要する「1〜2年」の混同。
• まとめ: 見直しは5年程度ごとに行い、見直し作業自体はおおむね1〜2年かかる。

正解: 1. ○

• ○ 正しい。ガイドラインコメントは大規模修繕工事の周期を一般的に12〜15年程度としている。
• 根拠: 長期修繕計画作成ガイドラインコメントの推定修繕工事項目・修繕周期の例示表。
• 条文: 長期修繕計画作成ガイドライン第3章第1節5「計画期間の設定」コメント「外壁の塗装や屋上防水などを行う大規模修繕工事の周期は部材や工事の仕様等により異なりますが、一般的に12～15年程度ですので…」
• 引っかけ: 引っかけ無し（素直な知識問題）。数字を動かした誤り選択肢に注意。
• まとめ: 大規模修繕の周期は12〜15年程度。見直し周期の5年程度と混同しない。

正解: 2. マンションの総専有床面積

• ① × 誤り。建築延床面積は目安表の面積区分を選ぶために使うものであり、算出式の分母ではない。
• ② ○ 正しい。平均額の算出式は総専有床面積で割る。
• ③ × 誤り。敷地面積という分母は算出式に存在しない。
• ④ × 誤り。駐車場の総面積は算出式の分母ではなく、加算額の計算に別途使う数値。
• 条文: マンション修繕積立金ガイドライン3(2)①「Ｚ＝（Ａ＋Ｂ＋Ｃ）÷Ｘ÷Ｙ」（Ｘ：マンションの総専有床面積（㎡））
• 引っかけ: 面積の取り違え（建築延床面積↔総専有床面積）。
• まとめ: 割るのは総専有床面積。建築延床面積は目安表の行選びに使う別の数値。

正解: 3. 458円

• ① × 誤り。正しい計算過程とは異なる値である。
• ② × 誤り。正しい計算過程とは異なる値である。
• ③ ○ 正しい。(2,000万＋3億＋1,000万)÷2,000㎡÷360か月＝458.33…円で、円未満切り捨て458円。
• ④ × 誤り。正しい計算過程とは異なる値である。
• 条文: マンション修繕積立金ガイドライン3(2)①「Ｚ＝（Ａ＋Ｂ＋Ｃ）÷Ｘ÷Ｙ」（Ａ＝期首残高、Ｂ＝集める総額、Ｃ＝繰入額、Ｘ＝総専有床面積、Ｙ＝計画期間（月））
• 引っかけ: 数字のずらし。繰入額を足し忘れる、面積や月数を取り違えると別の値になる。
• まとめ: 計算式Z＝(A＋B＋C)÷総専有床面積÷計画期間(月)にそのまま当てはめると458円。

正解: 4. 段階増額積立方式は、将来の増額が決まっているため、修繕積立金が不足することはない。

• ① ○ 正しい。均等積立方式は将来の増額を組み込まず安定的に積立てできる。
• ② ○ 正しい。均等積立方式でも長期修繕計画の見直しにより増額が必要になる場合がある。
• ③ ○ 正しい。段階増額積立方式は当初の負担が小さく、多額の資金管理の必要性が低い。
• ④ × 誤り。選択肢では「不足することはない」だが、実際は合意形成ができず増額できず不足する場合がある。
• 条文: マンション修繕積立金ガイドライン（段階増額積立方式）留意点「将来の負担増を前提としており、計画どおりに増額しようとする際に区分所有者間の合意形成ができず修繕積立金が不足する場合がある。」
• 引っかけ: 原則と例外の入れ替え（増額が「決まっている」ことと「実際に増額できる」ことの混同）。
• まとめ: 段階増額方式は合意形成の失敗で積立金が不足するリスクがある。

正解: 1. 最低額・最高額とも基準を満たしており、適切な引上げの範囲内である。

• ① ○ 正しい。180円は基準額300円の0.6倍、330円は300円の1.1倍で、境界値ちょうど基準を満たす。
• ※「0.6倍以上」「1.1倍以内」はちょうど境界値も含む基準なので、180円・330円は届いていない／超えているとはいえない。
• ② × 誤り。180円は基準額300円の0.6倍ちょうどであり、届いていないとはいえない。
• ③ × 誤り。330円は基準額300円の1.1倍ちょうどであり、超えているとはいえない。
• ④ × 誤り。最低額・最高額ともに境界値で基準を満たしている。
• 条文: マンション修繕積立金ガイドライン4(1)「計画の初期額は基準額の０．６倍以上、計画の最終額は基準額の１．１倍以内とする。」
• 引っかけ: 期限（数値）の前後。境界値ちょうどを「満たさない」と誤読させる。
• まとめ: 0.6倍・1.1倍は「以上・以内」なので境界値ちょうどでも条件を満たす。

正解: 2. ×

• × 誤り。選択肢では「不足することはない」だが、実際は合意形成ができず不足する場合があるとされる。
• 根拠: 修繕積立金ガイドラインは段階増額積立方式の留意点としてこの点を明記している。
• 条文: マンション修繕積立金ガイドライン（段階増額積立方式）留意点「将来の負担増を前提としており、計画どおりに増額しようとする際に区分所有者間の合意形成ができず修繕積立金が不足する場合がある。」
• 引っかけ: 原則と例外の入れ替え（増額計画があることと実際に増額できることの混同）。
• まとめ: 段階増額方式は「不足しない」と言い切れない。だから均等積立方式が基本とされる。

正解: 2. 252円/㎡・月

• ① × 誤り。335円は建築延床面積5,000㎡未満の区分の平均値。
• ② ○ 正しい。8,000㎡は5,000㎡以上10,000㎡未満の区分にあたり、平均値は252円/㎡・月。
• ③ × 誤り。271円は10,000㎡以上20,000㎡未満の区分の平均値。
• ④ × 誤り。338円は20階以上の区分の平均値であり、本問は20階未満。
• 条文: マンション修繕積立金ガイドライン3(2)②（20階未満・建築延床面積5,000㎡以上10,000㎡未満の区分）「170円～320円／㎡・月　252円／㎡・月」
• 引っかけ: 基準のすり替え（面積区分・階数区分の取り違え）。
• まとめ: 目安額は「階数（20階未満/以上）×建築延床面積の区分」で表の行を選ぶ。

正解: 3. 約9.7円

• ① × 誤り。正しい計算過程とは異なる値である。
• ② × 誤り。正しい計算過程とは異なる値である。
• ③ ○ 正しい。加算額＝6,450円×3台÷2,000㎡＝9.675円/㎡・月で、四捨五入すると約9.7円。
• ④ × 誤り。正しい計算過程とは異なる値である。
• 条文: マンション修繕積立金ガイドライン3(2)③「＝機械式駐車場の１台あたり月額の修繕工事費（下表）×台数÷マンションの総専有床面積（㎡）」
• 引っかけ: 数字のずらし。台数や面積を取り違えると別の値になる。
• まとめ: 機械式駐車場の加算額＝1台あたり月額×台数÷総専有床面積。

正解: 3. 修繕積立基金又は一時金の負担がある場合は、これらを修繕積立金会計とは区分して管理する。

• ① ○ 正しい。不測の事故や自然災害による復旧費用への充当は取崩し事由の一つ。
• ② ○ 正しい。建替えを目的とした調査等の経費への充当も取崩し事由の一つ。
• ③ × 誤り。選択肢では「修繕積立金会計とは区分して管理する」だが、実際は「修繕積立金会計に繰り入れる」。
• ④ ○ 正しい。長期修繕計画作成の経費は財産状態等に応じ管理費・修繕積立金のどちらからでも充当できる。
• ※「どちらからでも」は作成経費自体の話。修繕工事の前提となる劣化診断の経費は原則修繕積立金からという別ルールがあるが、これと矛盾しない。
• 条文: 長期修繕計画作成ガイドライン第3章第2節2「収入の考え方」「購入時に…修繕積立基金を負担する場合又は…一時金を負担する場合は、これらを修繕積立金会計に繰り入れます。」
• 条文: 標準管理規約第32条関係コメント④「長期修繕計画の作成又は変更に要する経費…の充当については、管理組合の財産状態等に応じて管理費又は修繕積立金のどちらからでもできる。ただし、修繕工事の前提としての劣化診断（建物診断）に要する経費の充当については…原則として修繕積立金から取り崩すこととなる。」
• 引っかけ: 条文の混同（「区分する」対象を管理費ではなく修繕積立金会計自体と誤らせる）。
• まとめ: 修繕積立基金・一時金は修繕積立金会計に繰り入れて管理する。

正解: 1. 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に要する経費に充当する場合

• ① ○ 正しい。建替え等（マンション再生等）に係る合意形成に必要な調査費用は修繕積立金から取り崩せる（規約28条1項四号）。
• ② × 誤り。階段のすべり止めの部分補修は日常の維持管理で、管理費（同規約27条）の使途にあたる。
• ③ × 誤り。共用部分の火災保険料は管理費の使途（同27条五号）。
• ④ × 誤り。理事会運営用パソコンの購入費は管理組合運営費として管理費の使途（同27条十号）。
• 条文: 標準管理規約28条1項「積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。」四号「建物の建替え、建物の更新、建物敷地売却、建物取壊し敷地売却又は取壊し（以下「マンション再生等」という。）に係る合意形成に必要となる事項の調査」
• 条文: 同27条五号「共用部分等に係る火災保険料、地震保険料その他の損害保険料」
• 引っかけ: 主語のすり替え（管理費と修繕積立金の使途の振り分け）。
• まとめ: 一定年数ごとの計画修繕・建替え調査は積立金、日常の補修・保険料・備品は管理費。

正解: 1. ○

• ○ 正しい。標準管理規約28条関係コメント④は、機構のマンション共用部分リフォーム融資利用時の保証料をこの費用に含むとする。
• ※「修繕積立金の管理及び運用」という抽象的な号に保証料が含まれるのは条文の解釈というより明文のコメントによる指定であり、正しい。
• 根拠: 標準管理規約28条1項五号「修繕積立金の管理及び運用」に要する費用の解釈。
• 条文: 標準管理規約28条関係コメント④「第１項第五号に掲げる「修繕積立金の管理及び運用」に要する費用とは…住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」等の金融商品を活用する際に必要となる保証料…等を想定している。」
• 引っかけ: 引っかけ無し（素直な知識問題）。
• まとめ: 機構融資の保証料は修繕積立金から取り崩せる費用に含まれる。

正解: 2. ×

• × 誤り。選択肢では「集会の決議を経なければできない」だが、実際は「保存行為は各共有者が単独で行える」。
• 根拠: 区分所有法18条1項ただし書。
• 条文: 区分所有法18条1項「共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。」
• 引っかけ: 原則と例外の入れ替え（管理は集会決議、保存行為は例外で単独可）。
• まとめ: 保存行為は同条1項ただし書により各区分所有者が単独でできる。

正解: 1. 47条2項（普通決議）

• ① ○ 正しい。計画修繕は区分所有法18条の管理にあたり、規約47条2項の普通決議で決する。
• ② × 誤り。同規約47条3項の4分の3は敷地及び共用部分等の著しい変更の要件で、計画修繕には適用されない。
• ③ × 誤り。同規約47条4項の3分の2は瑕疵除去・バリアフリー化の変更の要件で、計画修繕には適用されない。
• ④ × 誤り。同規約47条5項の5分の4は建替え等の要件で、計画修繕には適用されない。
• 条文: 標準管理規約47条2項「総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。」
• 条文: 区分所有法18条「共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。」
• 引っかけ: 条文の混同（同規約47条2〜5項の決議要件の対応関係を取り違える）。
• まとめ: 計画修繕（原状回復）は同条2項の普通決議事項。

正解: 2. 出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上

• ① × 誤り。過半数は総会の定足数や普通決議の要件であり、著しい変更の議決要件ではない。
• ② ○ 正しい。区分所有法17条1項は出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数による決議とする。
• ③ × 誤り。3分の2は瑕疵除去・バリアフリー化に読み替えられた場合の要件（同法17条5項）。
• ④ × 誤り。5分の4は建替え等の要件であり、通常の著しい変更には適用されない。
• 条文: 区分所有法17条1項「共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。…）は、集会において…出席した区分所有者及びその議決権の各四分の三…以上の多数による決議で決する。」
• 引っかけ: 決議要件の混同（普通決議・3分の2・5分の4との取り違え）。
• まとめ: 共用部分の著しい変更は区分所有法17条1項により出席者の各4分の3以上。

正解: 1. ○

• ○ 正しい。区分所有法17条1項は区分所有者の過半数であって議決権の過半数を有するものの出席を求めている。
• ※定足数の要求は2026年4月施行の改正で新設された規定であり、従来の記憶のままだと見落としやすいが正しい。
• 根拠: 2026年4月施行の改正で出席者ベースの決議に変わり、定足数の要求が新設された。
• 条文: 区分所有法17条1項「集会において、区分所有者…の過半数…の者であつて議決権の過半数…を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各四分の三…以上の多数による決議で決する。」
• 引っかけ: 引っかけ無し（素直な知識問題）。
• まとめ: 同条1項の決議には定足数（区分所有者・議決権の各過半数出席）が要る。

正解: 2. ×

• × 誤り。選択肢では「4分の3以上」だが、実際は区分所有法17条5項により「3分の2以上」に読み替えられる。
• 根拠: 区分所有法17条5項（設置又は保存の瑕疵の除去に必要な変更）。
• 条文: 区分所有法17条5項「共用部分の設置若しくは保存に瑕疵があることによつて…その瑕疵の除去に関して必要となる共用部分の変更…についての第一項及び第三項の規定の適用については、これらの規定中「四分の三」とあるのは、「三分の二」とする。」
• 引っかけ: 数字のずらし（4分の3↔3分の2）。
• まとめ: 瑕疵除去のための変更は3分の2で決する。

正解: 2. 47条4項

• ① × 誤り。規約47条3項は4分の3の特別決議（規約変更・著しい変更等）の条項。
• ② ○ 正しい。令和7年改正で新設された同規約47条4項が瑕疵除去・バリアフリー化を3分の2決議とする。
• ※新設同規約47条4項は原則（同規約47条3項の4分の3）より軽い3分の2の決議で足りるという例外規定だが、区分所有法17条5項の読み替えと対応しており正しい。
• ③ × 誤り。同規約47条5項は建替え等の5分の4決議の条項。
• ④ × 誤り。同規約48条十号は借入れ・修繕積立金取崩し等の普通決議事項を定める条項。
• 条文: 標準管理規約47条4項「次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前３項にかかわらず…出席組合員及びその議決権の各３分の２以上で決する。」一号「敷地及び共用部分等の変更のうち、次に掲げるもの　イ…瑕疵の除去に関して必要となるもの　ロ　高齢者、障害者等の移動又は施設の利用に係る身体の負担を軽減する…ために必要となるもの」
• 引っかけ: 条文の混同（同規約47条3〜5項・同48条十号の役割の取り違え）。
• まとめ: 瑕疵除去・バリアフリー化の3分の2決議は新設同規約47条4項。

正解: 3. 区分所有者及び議決権の各5分の4以上

• ① × 誤り。4分の3は共用部分の著しい変更（区分所有法17条）の要件であり、建替えには適用されない。
• ② × 誤り。3分の2は瑕疵除去・バリアフリー化（同法17条5項）の要件であり、建替えには適用されない。
• ③ ○ 正しい。同法62条1項は区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数によるとする。
• ④ × 誤り。母数は5分の4であり、3分の2ではない。
• 条文: 区分所有法62条1項「区分所有者…及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地…に新たに建物を建築する旨の決議（以下「建替え決議」という。）をすることができる。」
• 引っかけ: 主語の入れ替え（出席者ベース↔区分所有者総数ベース）。建替えは総数を母数とする。
• まとめ: 建替え決議は出席者ベースではなく区分所有者・議決権の総数の各5分の4以上。

正解: 1. ○

• ○ 正しい。区分所有法62条2項は外壁等の剝離・落下により周辺に危害を生ずるおそれがある場合を5事由の一つとする。
• ※建物に不具合がある場合の方が要件を軽くする（5分の4→4分の3）のは一見逆に見えるが、危険な建物ほど建替えを進めやすくする趣旨で条文どおり正しい。
• 根拠: 区分所有法62条2項三号。
• 条文: 区分所有法62条2項「建物が次の各号のいずれかに該当する場合における前項の規定の適用については、同項中「五分の四」とあるのは、「四分の三」とする。」三号「外壁、外装材その他これらに類する建物の部分が剝離し、落下することにより周辺に危害を生ずるおそれがあるものとして法務大臣が定める基準に該当するとき。」
• 引っかけ: 引っかけ無し（素直な知識問題）。
• まとめ: 外壁等の剝離・落下のおそれは5分の4を4分の3に軽減する事由の一つ。

正解: 2. ×

• × 誤り。選択肢では「会日の少なくとも2週間前」だが、実際は「会日の少なくとも1か月前まで」に説明会を開催する。
• 根拠: 区分所有法62条8項。
• 条文: 区分所有法62条8項「第六項の集会を招集した者は、当該集会の会日より少なくとも一月前までに、当該招集の際に通知すべき事項について区分所有者に対し説明を行うための説明会を開催しなければならない。」
• 引っかけ: 期限の前後（通知2か月前・説明会1か月前・通常集会通知2週間前の数字を混同）。
• まとめ: 建替え決議の説明会は会日の1か月前までに開く。

正解: 4. 建物の敷地の売却の相手方となるべき者の氏名又は名称

• ① ○ 正しい。建替えを必要とする理由は区分所有法62条7項の通知事項に含まれる。
• ② ○ 正しい。建替えをしない場合の効用の維持・回復費用の額とその内訳も通知事項に含まれる。
• ③ ○ 正しい。修繕計画が定められているときはその内容も通知事項に含まれる。
• ④ × 誤り。選択肢の「敷地の売却の相手方となるべき者の氏名等」は建物敷地売却決議等の事項で、同条7項の通知事項ではない。
• 条文: 区分所有法62条7項「一　建物の建替えを必要とする理由　二　建物の建替えをしないとした場合における当該建物の効用の維持又は回復…をするのに要する費用の額及びその内訳　三　建物の修繕に関する計画が定められているときは、当該計画の内容」
• 引っかけ: 条文の混同（建替え決議同法62条と同法64条の6等の通知事項を取り違える）。
• まとめ: 敷地売却の相手方に関する事項は建替え決議ではなく敷地売却系の決議で通知する。

正解: 4. 専有部分の床面積の割合

• ① ○ 正しい。区分所有法64条の6は区分所有者を母数の一つとする。
• ② ○ 正しい。議決権も母数の一つ。
• ③ ○ 正しい。敷地利用権の持分の価格も母数の一つ。
• ④ × 誤り。専有部分の床面積の割合という独立した母数は同法64条の6に存在しない。
• 条文: 区分所有法64条の6第1項「敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利であるときは…区分所有者…、議決権及び当該敷地利用権の持分（議決権を有しない区分所有者が有するものを除く。）の価格の各五分の四以上の多数で、建物及びその敷地（これに関する権利を含む。）を売却する旨の決議…をすることができる。」
• 引っかけ: 条文の混同（存在しない母数を紛れ込ませる）。
• まとめ: 建物敷地売却決議の母数は区分所有者・議決権・敷地利用権の持分の価格の各5分の4以上。

正解: 3. 建物取壊し敷地売却決議（64条の7）

• ① × 誤り。区分所有法64条の5の建物更新決議は既存建物を維持しつつ更新する決議で、取壊しを伴わない。
• ② × 誤り。同法64条の6の建物敷地売却決議は建物を取り壊さずに敷地を売却する決議。
• ③ ○ 正しい。同法64条の7が「建物を取り壊し、かつ、建物の敷地を売却する旨」の決議を新設した。
• ④ × 誤り。同法64条の8の取壊し決議は敷地売却を伴わず建物を取り壊すだけの決議。
• 条文: 区分所有法64条の7第1項「敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利であるときは…区分所有者…、議決権及び当該敷地利用権の持分（議決権を有しない区分所有者が有するものを除く。）の価格の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、建物の敷地（これに関する権利を含む。次項において同じ。）を売却する旨の決議（同項及び第三項において「建物取壊し敷地売却決議」という。）をすることができる。」
• 引っかけ: 条文の混同（同法64条の5〜8の4類型の内容の取り違え）。
• まとめ: 「取壊し＋敷地売却」を同時に行うのは同法64条の7の建物取壊し敷地売却決議。

正解: 4. 集会室を店舗に用途変更する工事

• ① ○ 同じ決議要件（普通決議）。性能維持の範囲の更新は区分所有法18条の管理にとどまる。
• ② ○ 同じ決議要件（普通決議）。屋上防水の全面改修も原状回復で同条の管理。
• ③ ○ 同じ決議要件（普通決議）。外壁の全面塗装も原状回復で同条の管理。
• ④ × 異なる決議要件。用途変更は効用の著しい変更にあたり同法17条の特別決議（出席者の各4分の3以上）が必要。
• ⑤ ○ 同じ決議要件（普通決議）。照明のLED交換も性能・機能の維持にとどまる。
• 条文: 区分所有法18条「共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。」
• 条文: 同17条1項「共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。…）は…出席した区分所有者及びその議決権の各四分の三…以上の多数による決議で決する。」
• 引っかけ: 基準のすり替え（性能維持の「管理」と効用の著しい変更の「変更」の混同）。
• まとめ: 1・2・3・5は原状回復＝管理（普通決議）、4だけが著しい変更＝特別決議。

正解: 3. マンション管理適正化推進計画を作成した都道府県等の長（計画作成都道府県知事等）

• ① × 誤り。国土交通大臣が個別の認定を行うわけではない。
• ② × 誤り。マンション管理業協会は民間団体であり認定権者ではない。
• ③ ○ 正しい。適正化法5条の13第1項により、認定はマンション管理適正化推進計画を作成した都道府県等の長（計画作成都道府県知事等）が行う。
• ④ × 誤り。管理業務主任者は個人の資格者であり認定権者ではない。
• 条文: マンション管理適正化法5条の13第1項「管理組合の管理者等は…当該管理組合によるマンションの管理に関する計画（以下「管理計画」という。）を作成し、マンション管理適正化推進計画を作成した都道府県等の長（以下「計画作成都道府県知事等」という。）の認定を申請することができる。」
• 引っかけ: 主語の入れ替え（国・業協会・個人資格者と自治体の長を混同させる）。
• まとめ: 認定を行うのは計画作成都道府県知事等。

正解: 2. ×

• × 誤り。選択肢では「年2回以上」だが、実際は「年一回以上」開催されていることが基準。
• 根拠: 適正化法施行規則1条の11二号。
• 条文: マンション管理適正化法施行規則1条の11二号「集会が年一回以上開かれていること。」
• 引っかけ: 数字のずらし（年1回→年2回）。
• まとめ: 集会の開催基準は年一回以上。

正解: 3. 修繕積立金の残高が管理費の年間予算額を上回っていること

• ① ○ 正しい。管理者等及び監事が置かれていることは適正化法施行規則1条の11一号の基準。
• ② ○ 正しい。区分所有者名簿・居住者名簿の年一回以上の更新も同規則1条の11三号の基準。
• ③ × 誤り。修繕積立金残高と管理費予算額を比較する基準は施行規則に存在しない。
• ④ ○ 正しい。規約に緊急時等の立入り等の定めがあることも同規則1条の11四号の基準。
• 条文: マンション管理適正化法施行規則1条の11一号「管理者等及び監事が置かれていること。」、三号「区分所有者名簿及び居住者名簿が作成され、かつ、これらの名簿が年一回以上更新されていること。」
• 引っかけ: 条文の混同（存在しない基準を紛れ込ませる）。
• まとめ: ③のような残高比較の基準は施行規則には定められていない。

正解: 2. ×

• × 誤り。選択肢では「有効期間満了の日から6か月以内」だが、実際は「満了の日前6か月以内」に申請する。
• 根拠: 適正化法施行規則1条の13。
• 条文: マンション管理適正化法施行規則1条の13「認定管理者等は、法第五条の十六第一項の認定の更新を受けようとするときは、認定の有効期間の満了の日前六月以内に…申請書…を…提出しなければならない。」
• 引っかけ: 期限の前後（満了「後」6か月と満了「前」6か月の入れ替え）。
• まとめ: 更新申請は満了前6か月以内に行う。満了後ではない。

正解: 1. ○

• ○ 正しい。認定マンションが機構の共用部分リフォーム融資を利用する場合、全期間年▲0.20%の金利引下げを受けられる。
• 根拠: 管理計画認定制度のインセンティブ（国交省公表資料）。
• 引っかけ: 引っかけ無し（素直な知識問題）。フラット35の「当初5年間」の期間限定と混同しない。
• まとめ: 共用部分リフォーム融資の引下げは全期間、フラット35は当初5年間のみ。

正解: 2. 見積要項書

• ① × 誤り。重要事項説明書は管理委託契約の締結前に交付する書面で、相見積とは別のもの。
• ② ○ 正しい。見積要項書は材料・数量・工期などの条件を統一して各社に配布し、金額を比較できるようにする書面。
• ③ × 誤り。管理事務報告書は管理業務の実施状況を報告する書面で、相見積とは別のもの。
• ④ × 誤り。長期修繕計画書は積立金の計画等を定める書面で、個々の相見積の条件書ではない。
• 引っかけ: 条文の混同（大規模修繕とは別の場面で使う書面を紛れ込ませる）。
• まとめ: 相見積の条件を揃える書面は見積要項書。

正解: 1. ○

• ○ 正しい。設計と施工が同一会社に集中するため、客観的なチェック体制を組みにくい。
• 根拠: 工事監理を施工会社任せにしないという大規模修繕の実務上の原則。
• 引っかけ: 引っかけ無し（素直な知識問題）。
• まとめ: 責任施工方式は設計監理方式に比べ第三者チェックが弱くなりやすい。

正解: 2. ×

• × 誤り。選択肢では「施工会社に任せてよく別途置く必要はない」だが、実際は施工会社任せにしてはならない。
• 根拠: 大規模修繕の流れにおける工事監理は設計事務所か管理会社が担う。
• 引っかけ: 原則と例外の入れ替え（第三者チェックを不要と誤らせる）。
• まとめ: 工事監理を施工会社任せにすると客観的なチェックが働かなくなる。

正解: 2. 管理組合

• ① × 誤り。個人が直接の借主になるのではない。
• ② ○ 正しい。借主は管理組合であり、返済原資に修繕積立金を充てることができる。
• ③ × 誤り。管理会社は借主ではない。
• ④ × 誤り。施工会社は借主ではない。
• 条文: 標準管理規約63条「管理組合は、第28条第１項に定める業務を行うため必要な範囲内において、借入れをすることができる。」
• 条文: 同28条3項「管理組合は、第１項各号の経費に充てるため借入れをしたときは、修繕積立金をもってその償還に充てることができる。」
• 引っかけ: 主語の入れ替え（個人・管理会社・施工会社と管理組合の混同）。
• まとめ: 共用部分リフォーム融資の借主は管理組合。

正解: 1. 総会の普通決議（48条十号）

• ① ○ 正しい。規約48条十号により、資金の借入れ及び修繕積立金の取崩しは総会の普通決議事項とされている。
• ② × 誤り。同規約47条3項の4分の3の特別決議は借入れには適用されない。
• ③ × 誤り。理事会限りでは決定できず、総会の決議が必要。
• ④ × 誤り。決議自体は必要であり、不要ではない。
• 条文: 標準管理規約48条十号「第28条第１項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し」
• 条文: 同63条「管理組合は、第28条第１項に定める業務を行うため必要な範囲内において、借入れをすることができる。」
• 引っかけ: 決議要件の混同（特別決議・理事会決議との取り違え）。
• まとめ: 積立金不足時の借入れは総会の普通決議事項。

正解: 1. ○

• ○ 正しい。従来の性能・機能を維持する範囲の更新は著しい変更にあたらず区分所有法18条の管理として扱われる。
• 根拠: 区分所有法18条・17条の管理と変更の区別。
• 条文: 区分所有法18条「共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。」
• 引っかけ: 引っかけ無し（素直な知識問題）。
• まとめ: 性能維持にとどまる更新は「管理」で普通決議。

正解: 2. 二つ

民法641条は仕事の完成「前」に限り注文者の任意解除権を認めており、完成後の解除は認められない（イは誤り）。633条により報酬支払は仕事の完成・引渡しと同時履行が原則で、着手時の全額前払いは誤り（アは誤り）。637条（契約不適合を知った時から1年以内の通知）と634条（可分な利益に応じた割合的報酬請求）は正しく、適切なものはウ・エの二つ。

正解: 2. 計画期間の設定の際は、新築マンションの場合は30年以上で、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上とする必要があり、既存マンションの場合は20年以上の期間とする必要がある。

長期修繕計画作成ガイドラインでは、計画期間は新築・既存を問わず30年以上、かつ大規模修繕工事が2回以上含まれる期間とする必要があり、「既存マンションの場合は20年以上」とする選択肢2は誤り（不適切、正解）。

正解: 1. 修繕周期修繕積立金の額区分所有者間

長期修繕計画は計画期間・推定修繕工事項目・修繕周期（ア）・推定修繕工事費・収支計画を含んで作成し、これに基づいて修繕積立金の額（イ）を算出する。長期修繕計画標準様式等は、計画内容や積立金額の設定について区分所有者間（ウ）で合意形成しやすくするために作成されたものであり、選択肢1が正解。

正解: 4. 四つ

長期修繕計画作成ガイドラインでは、設計図書・修繕履歴情報の整理保管（ア）、専門委員会等の検討体制の整備（イ）、総会決議に先立つ説明会の開催（ウ）、区分所有者等の求めに応じた計画書の閲覧（エ）は、いずれも管理組合の役割として位置付けられており、適切なものは四つ（正解）。

正解: 4. ｇ=（ａ+ｂ+ｃ）'ｅ'ｆ

修繕積立金ガイドラインの算出式では、計画期間当初の積立金残高(a)と計画期間全体で集める積立金総額(b)に加え、専用使用料等からの繰入額の総額(c)も算入し、これを総専有床面積(e)と計画期間の月数(f)で除して平均月額単価(g)を算出する。修繕積立金は専有面積割合で負担するのが原則であり、建築延床面積(d)ではなく総専有床面積(e)で除する選択肢4が正解。

正解: 1. 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に要する経費に充当する場合

標準管理規約28条1項は、修繕積立金を取り崩して充当できる場合を限定列挙しており、「建替え等に係る合意形成に必要となる事項の調査に要する経費」はその一つであるため選択肢1が正解。すべり止めの補修費・火災保険料・パソコン購入費のような経常的な経費は原則として管理費から充当すべきもので、修繕積立金の取崩し対象ではない。

正解: 4. なし

専有部分に係る配管の取替え費用は各区分所有者が実費に応じて負担するのが原則だが（ア）、共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、専有部分に係る配管を含めて管理組合が管理できる（イ、標準管理規約21条2項）。この場合、長期修繕計画への記載や、修繕積立金からの拠出を規約に規定することで、共用部分と一体的な専有部分の工事に修繕積立金を充てることも可能とされており（ウ・エ）、不適切なものは「なし」（正解）。

正解: 2. 特定行政庁が行う除却の必要性に係る認定は、外壁等が剥離し、落下することにより周辺に危害を生ずるおそれに対する安全性に係る基準に該当するのみでは行われない。

特定行政庁による除却の必要性に係る認定は、耐震性不足・火災安全性不足・外壁等の剥落等・給排水管の劣化等のいずれか一つの基準に該当すれば行われ、複数基準の充足を必要としない。「外壁等の剥離・落下のおそれに対する安全性に係る基準に該当するのみでは行われない」とする選択肢2は誤り（不適切、正解）。除却認定の申請権者（選択肢1）、敷地売却決議の5分の4要件（選択肢3）、容積率の特例（選択肢4）はいずれも正しい。

補足: 2026年4月1日施行の改正で、法律の名称が「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」から「マンションの再生等の円滑化に関する法律」に改称された。出題当時の法令名は改称前のものである。

正解: 2. 二つ

国土交通大臣による基本方針の策定（適正化法3条、ア）、管理者等による管理計画の認定申請（5条の13、ウ）は正しい。都道府県等によるマンション管理適正化推進計画の作成は義務ではなく任意とされ、助言・指導も「することができる」規定であって一律の義務ではないため、イは不適切と考えられる。認定の取消しは、認定管理者等に改善を求める手続を経て行われるのが原則で、「直ちに」取り消せるとする記述（エ）も不適切と考えられる。不適切なものは二つ（正解）。

補足: 都道府県等の推進計画作成の義務性、及び管理計画認定の取消し手続（勧告等の前置の有無）について、一次情報での逐語確認ができておらず、一般的な理解に基づく推測を含む。

正解: 3. 三つ

単棟型マンションの長期修繕計画は組合管理部分である敷地も対象とする(ア)。調査・診断は事前に行いその結果に基づき計画修繕工事の要否等を判断する(ウ)。長期修繕計画の見直しのために調査・診断を単独で行う場合は必要な項目を漏れなく行うことが基本とされる(イ)。一方、長期修繕計画は将来の内容・時期・費用等を「確定」するものではなく、あくまで目安であり定期的な見直しを前提とするものであるため(エ)は誤り。

正解: 3. 修繕積立基金又は一時金の負担がある場合は、これらを修繕積立金会計とは区分して管理する。

修繕積立基金又は一時金の負担がある場合、これらは修繕積立金会計と区分せず修繕積立金会計に繰り入れて管理するのが標準的な整理であり、「区分して管理する」とする記述は誤り。不測の事故・災害の復旧費用や建替え調査等の経費への充当、長期修繕計画作成費用の管理費・修繕積立金いずれからの充当も可能である点は長期修繕計画作成ガイドラインの内容として適切。

正解: 1. ア

既存マンションの推定修繕工事項目は新築時の設計図書だけでなく、修繕等の履歴、現状の調査・診断結果等も踏まえて設定すべきであり、「新築時の設計図書に基づき設定すれば足りる」とする記述(ア)は不適切。修繕周期が計画期間に含まれず費用を計上していない項目がある場合はその旨明示すること(イ)、性能向上に関する項目を必要に応じ追加すること(ウ)はいずれもガイドラインの内容として適切。

正解: 1. 長期修繕計画の構成は、マンションの建物・設備の概要等、調査・診断の概要、長期修繕計画の内容、修繕積立金の額の設定の4項目を基本とする。

長期修繕計画作成ガイドラインが示す長期修繕計画の構成・記載事項は、選択肢1に列挙された4項目には尽きず、会計状況や設計図書等の保管状況といった項目や維持管理の状況等も含めて整理されているため、構成を4項目のみに限定する記述は不正確と考えられる。会計状況・保管状況の記載、維持管理状況の記載、大規模修繕工事周期が概ね12〜15年程度である点はガイドラインの内容として適切。

補足: ガイドライン原文の構成項目の数え方(4項目か、それ以上か)を一次資料で確認できておらず、確信度は高くない。

正解: 4. 段階増額積立方式は、将来の増額が決まっているため、修繕積立金が不足することはない。

段階増額積立方式は将来の増額を前提とする方式であるが、増額の際に区分所有者間の合意形成が円滑に進まない場合は増額が実現せず修繕積立金が不足するおそれがあるため、「不足することはない」とする記述は誤り。均等積立方式の安定性、見直しによる増額の可能性、段階増額方式の当初負担の小ささについての記述は修繕積立金ガイドラインの内容として適切。

正解: 2. 二つ

外灯管球の交換等の日常的な保守費用は管理費で対応すべき経常的費用であり修繕積立金の充当対象ではない(ア)。計画的な修繕工事を前提とした建物診断委託費(イ)、共用部分と構造上一体となった専有部分配管の工事費用(エ)は修繕積立金を充当できる。浄化槽撤去とプレイロット新設のような設備の変更に要する費用も修繕積立金充当が認められる例とされる(ウ)。

正解: 3. 「平成30年度マンション総合調査結果」によると、現在の修繕積立金の積立額が長期修繕計画に比べて不足しているマンションは、3割を超えている。

国土交通省公表資料によれば、平成30年度マンション総合調査で現在の修繕積立金の積立額が長期修繕計画に比べて不足しているマンションは3割を超えるとされる。マンションストック総数は2021年末時点で700万戸には達していない、新規供給戸数は2000年以降一貫して増加してはいない、永住意向のある区分所有者は6割を超えているとされ、他の選択肢は誤りと考えられる。

補足: 統計の正確な数値・年次データは一次資料で再確認できておらず、確信度は高くない。

正解: 4. 四つ

正解は4（適切なものは四つ＝全て適切）。長期修繕計画作成ガイドラインにおける推定修繕工事・計画修繕工事・大規模修繕工事・推定修繕工事費の各用語の定義は、ア～エのいずれも同ガイドラインの定義に沿う内容である。

正解: 4. 四つ

正解は4（適切なものは四つ＝全て適切）。長期修繕計画作成ガイドラインは、省エネ改修の意義（ア）、高経年マンションにおける建替えも視野に入れた検討（イ）、マンション購入予定者への財務・管理情報の書面交付をあらかじめ規約に規定しておくことが望ましい旨（ウ）、マンションの個別事情に応じて標準様式を追加使用してよい旨（エ）を、いずれも記載している。

正解: 4. 機械式駐車場があり、駐車場使用料会計が設けられている場合であっても、駐車場の長期修繕計画は、全体の長期修繕計画に含めて作成することが望ましい。

正解は4（最も不適切）。長期修繕計画作成ガイドラインでは、機械式駐車場があり駐車場使用料会計として区分経理をしている場合には、その特別会計における収支状況を明確にしておくことが求められており、単純に「全体の長期修繕計画に含めて作成することが望ましい」とだけ言い切るのは、区分経理の趣旨と整合しないと考えられる。選択肢1（推定修繕工事費累計額が修繕積立金累計額を下回らないよう計画）、2（消費税を含めた年度ごとの合計額・累計額、次年度繰越金の表示）、3（性能向上改修工事費用を含む場合の収支計画への反映）はガイドラインの内容に沿う。

補足: 機械式駐車場の区分経理と長期修繕計画への計上方法に関するガイドラインの正確な文言を一次情報で直接確認できておらず、確信度は高くない。

正解: 1. 推定修繕工事費の算定における単価の設定の際は、地域差について、労務費は地域差がほとんどない一方、材料費や仮設材のリース費等に一定の地域差があることを、必要に応じて考慮する。

正解は1（最も不適切）。一般に建設コストの地域差は、資材費よりも労務費（人件費）の方が都市部・地方で差が生じやすいとされ、選択肢1の「労務費は地域差がほとんどなく、材料費や仮設材のリース費等に地域差がある」という記述は実態と逆であると考えられる。選択肢2（新築・既存いずれも修繕工事特有の施工条件等を考慮）、3（既存マンションでは保管設計図書・修繕履歴・劣化診断結果に基づき工事内容・概算費用を設定）、4（運用利率・借入金利・物価変動・消費税率変動等が不確定要素）はガイドラインの内容に沿う。

正解: 3. 修繕積立金ガイドラインで示している「修繕積立金の額の目安」は、長期修繕計画作成ガイドラインに概ね沿って策定された長期修繕計画の事例から導き出したものであり、修繕積立金の額がこの幅に収まっていなければ、直ちに不適切な水準の額といえる。

正解は3（最も不適切）。修繕積立金ガイドラインが示す「修繕積立金の額の目安」はあくまで参考値であり、この幅に収まっていないことをもって直ちに不適切な水準といえるわけではない旨が明記されている。選択肢1（専有部分のリフォーム費用は原則含まれない）、2（超高層マンションは特殊な足場等により修繕工事費が増大する傾向）、4（工事費は建物の形状・規模・立地・仕様・ニーズ等により変動）はガイドラインの内容に沿う。

正解: 3. マンション建替事業を行う団体を法人とするか否かは、当該団体の任意で決めることができる。

正解は3（最も不適切）。マンション建替組合として建替事業を行う場合、その設立には行政庁の認可を要し、認可を受けることで法人となるものであり、法人とするか否かを団体の任意で決められるわけではない。選択肢1（マンションの建替えの定義）、2（名称中に「マンション建替組合」の文字を用いる義務）、4（建替事業を行う団体の構成員は建替え合意者又はその包括承継人に限られない）はマンション建替円滑化法の内容に沿う。

正解: 4. 長期修繕計画の作成または見直しが10年以内に行われていること

正解は4（最も不適切）。「マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針」別紙2が定める管理計画認定の基準では、長期修繕計画の作成又は見直しが「7年以内」に行われていることとされており、「10年以内」ではない。選択肢1（管理者等が定められていること）、2（規約に緊急時の立入りや修繕等の履歴情報の管理等について定められていること）、3（管理費・修繕積立金等の明確な区分経理）は同認定基準の内容に沿う。

正解: 4. なし

事前の調査・診断に基づく要否判断、5年程度ごとの見直しを前提とすること、新築時と同等水準への回復を基本とする推定修繕工事の設定、新築マンションの場合に設計図書・工事請負契約書の請負代金内訳書等を参考にすることは、いずれも長期修繕計画作成ガイドラインの記述と整合し、不適切な記述はない。

正解: 2. 二つ

既存マンションの単価設定に過去の契約実績を参考にすること（ア）、単価の設定根拠を明示すること（ウ）は適切。労務費の地域差は考慮する必要がある（イは誤り）、現場管理費は比率により単価に含めて設定することも可能とされている（エは誤り）ため、適切なのはア・ウの二つ。

正解: 2. 共用部分の修繕工事及び改修工事に伴う専有部分の修繕工事は、長期修繕計画の対象には含まれないため、管理組合がその費用を負担することはない。

共用部分の修繕・改修工事に伴い必要となる専有部分の修繕工事についても、内容によっては管理組合がその費用を負担する場合があり得るとされており、「管理組合がその費用を負担することはない」と断定する②が最も不適切。

補足: この点はガイドラインの記述に基づく一般的理解によるもので、個別事案では結論が分かれ得る。

正解: 1. 計画期間を25年以上かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上としている。

長期修繕計画作成ガイドラインの計画期間は、新築・既存を問わず「30年以上かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上」とされており、「25年以上」とする①は誤り。

正解: 2. 0.6#ＢEＣかつ1.1#ＢFＡ

修繕積立金ガイドラインでは、段階増額積立方式における計画の初期額（最低額C）は基準額（平均額B）の0.6倍以上、計画の最終額（最高額A）は基準額の1.1倍以内とされ、0.6B≦C かつ 1.1B≧A という関係になる（選択肢2）。